O procedimento para a adesão coerciva à reconstrução
Há muitos anos que Macau enfrenta o problema do envelhecimento dos edifícios em algumas áreas urbanas. Depois de se proceder à consulta pública e ouvidas as opiniões de vários sectores da sociedade, entrou em vigor em 1 de Junho de 2023 o Regime Jurídico da Renovação Urbana (Lei nº 18/2022), que regula a reconstrução de condomínios, com vista à concretização de renovação urbana.
Cabe aos proprietários decidir a implementação da reconstrução do condomínio. Assim, quem pretenda promover a reconstrução pode consultar os proprietários sobre a sua intenção de reconstrução, mediante apresentação do projecto do programa de reconstrução do qual conste a estimativa dos encargos da reconstrução.
Independentemente da consulta sobre a intenção de reconstrução, quem tenha intenção de promover a reconstrução deve elaborar o programa de reconstrução nos termos da lei, acompanhado do anteprojecto de obra aprovado, ou aprovado condicionalmente por não ter sido obtido o consentimento de todos os proprietários.
Posteriormente, os proprietários que representem a percentagem mínima dos direitos de propriedade prevista no artigo 6.º do Regime Jurídico da Renovação Urbana e, caso haja, os adquirentes das fracções autónomas que forem acrescentadas celebram um acordo de reconstrução por escritura pública, com base no programa de reconstrução.
Quando, no prazo de quatro anos a contar da data da celebração do acordo de reconstrução, não tenha sido obtido o consentimento de todos os proprietários do condomínio, o acordo de reconstrução caduca. No entanto, no caso de procedimento para a adesão coerciva à reconstrução, qualquer proprietário que tenha celebrado o acordo de reconstrução pode obrigar, em nome de todos os proprietários que celebraram o referido acordo, os restantes proprietários que ainda não o assinaram a aderir à reconstrução através do procedimento para a adesão coerciva à reconstrução.
Para o pagamento dos encargos da reconstrução, os adquirentes das fracções autónomas que forem acrescentadas podem celebrar, por escritura pública, no momento da celebração do acordo de reconstrução, um contrato com os credores para a constituição da garantia real sobre a fracção autónoma que se pretenda acrescentar.
No prazo de seis dias a contar da data da celebração do acordo de reconstrução por todos os proprietários ou da data em que transitar em julgado a decisão arbitral ou judicial que determine a adesão coerciva à reconstrução, são notificados esses factos, por escrito, aos arrendatários existentes no imóvel.
A partir da data da celebração do acordo de reconstrução, os litígios entre os proprietários, bem como entre estes e os outros particulares interessados que executem o acordo de reconstrução, decorrentes da execução do acordo de reconstrução, nomeadamente quanto à interpretação do acordo de reconstrução, em princípio, são resolvidos por meio de arbitragem necessária.
*Advogada e advogada estagiária, respetivamente, na Rato, Ling, Lei & Cortés (Lektou)
