O Secretário para a Administração e Justiça, André Cheong, enfatizou que o foco principal do regime jurídico da renovação urbana é reconstruir, reabilitar e conservar edifícios antigos. Estes dois últimos pontos estão já abrangidos pela respetiva legislação. No entanto, existe escassez legal no que diz respeito à reconstrução. O urbanista Rhino Lam receia que a peça legislativa seja insuficiente para resolver todos os problemas existentes num dos maiores exemplos das limitações da renovação urbana, o Bairro Iao Hon, e salienta ser necessária maior flexibilidade
O documento da consulta pública do regime jurídico da renovação urbana revela que “no decorrer da reconstrução, além de se ponderar a situação da edificação demolida, são também fatores de ponderação importantes o aumento da taxa de aproveitamento do terreno, o melhoramento das condições de habitação e a satisfação de outros pedidos com caráter de interesse público no âmbito do planeamento da renovação urbana”.
Relativamente às edificações a demolir, o documento esclarece ainda que através de um plano global é possível “melhorar o design do panorama e das infraestruturas já construídas e proporcionar mais instalações públicas, criando mais ambientes verdes e mais espaços de lazer e comunitários, com vista à sua reconstrução em prédios de modelo novo que satisfaça o design da cidade moderna e o padrão de habitação”. A atual proposta de lei deste regime aplica-se a “condomínios a serem renovados conforme o Regime Jurídico”.
O Secretário para a Administração e Justiça sublinhou que as principais cláusulas da proposta de lei dizem respeito à reabilitação de um ou vários edifícios antigos, segundo noticiou o jornal Cheng Pou.
André Cheong revelou também que os projetos de natureza mais técnica não vão completamente ao encontro daquilo que tinha sido partilhado durante a consulta pública de 2019, acrescentando que o Governo está ciente desse facto. Em 2004, o Executivo da RAEM propôs o reordenamento dos Bairros Antigos, com o foco principal a incidir sobre o Bairro Iao Hon. Durante vários anos esta zona esteve associada ao conceito de “renovação urbana”.
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Considerando a atual distribuição urbana de Macau, assim como a localização do centro histórico, não existem ainda outros locais onde seja possível reconstruir de forma fragmentada além do Iao Hon, explicou André Cheong.
O regime não exclui este tipo de reabilitação, mas está mais virado para a reparação desta zona em concreto. “Irá ajudar com certeza, mas até que ponto? Eu não tenho bem certeza.
Seguindo este sistema, será possível garantir um projeto bem-sucedido, incluindo outros aspetos como a construção de habitações temporárias? Tenho ainda menos certeza”, confessa.
RECONSTRUÇÃO E PLANEAMENTO URBANÍSTICO
Rhino Lam acredita que a proposta de lei conseguirá abranger apenas projetos como o do Sin Fong Garden, receando que o regime não seja o mais adequado para casos como o Iao Hon.
“O Bairro Iao Hon inclui sete pedaços de terreno e dezenas de edifícios. É necessário um planeamento urbanístico adequado ao seu processo. Uma estratégia de reconstrução bloco a bloco estará a fugir à raiz do problema”, concretiza.
Segundo a lei em vigor, o urbanista explica que com reabilitações urbanas fragmentadas os edifícios em cada bloco “podem ser alargados”, sendo possível “adicionar andares para mais habitações”. Do ponto de vista dos proprietários, “não existe razão para não se maximizar o uso do seu terreno”, visto que o Executivo “não irá interromper” o processo.
“O problema é que o Chefe do Executivo já salientou que a renovação do Bairro Iao Hon não deve trazer um maior número de residentes à região. Desta forma, entramos num dilema”.
Através de uma perspetiva urbanística, Rhino Lam afirma que caso o Governo acredite que esta zona não seja capaz de receber um vasto número de habitantes, deve concentrar a construção das habitações provisórias em apenas alguns prédios altos.
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Estes serão depois desocupados e utilizados por serviços públicos que irão melhorar a qualidade de vida na comunidade. Todavia, uma renovação por bloco, sem possibilitar um aumento no número de habitantes, poderá incluir a construção de um edifício igual àquele em renovação.
“Esperamos que, mesmo depois da sua reconstrução, o Bairro Iao Hon continue semelhante ao atual? Com prédios de sete andares e talvez um elevador? Também em filas?”, indaga.
O MODELO DO IAO HON
O urbanista sugere que seja feita uma divisão por unidade ou bloco, se este for o modelo utilizado para o Bairro Iao Hon. Lam exemplifica com o Edifício Kat Cheong, que é constituído por um grupo de prédios e ruas (um pedaço de terreno entre quatro ruas).
“Assumindo que a reabilitação do Kat Cheong chegue ao fim, os 400 apartamentos do edifício original serão transformados em cerca de 600. Teoricamente, assumindo a totalidade do Iao Hon, poderemos demolir o Edifício Son Lei e transferir todos os habitantes das suas 200 residências para o Edifício Kat Cheong.
O problema é que este processo de transferência deixa de fazer parte da reabilitação e realocação, e sim da realocação e substituição. É possível implementar um projeto semelhante? Segundo este regime não”, remata.
Rhino Lam deseja por isso que todos os envolvidos no processo de elaboração do sistema legal tenham em consideração que apesar de não poderem criar um regime feito à medida do Bairro Iao Hon, nem ignorar a necessidade urgente de renovar a zona, devem oferecer uma proposta de lei com mais oportunidades para os proprietários.
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“Quanto mais opções houver, maior é a flexibilidade e a abertura dos proprietários para aceitar o projeto”, salienta, acrescentando que o regime jurídico deve estar relacionado com o regime de habitação para troca.
“Originalmente era apenas um regime só, mas agora não vejo a sua relação. Por exemplo, um edifício residencial no bairro antigo, poderá através do regime de habitação para troca ser substituído por uma residência num outro distrito? Se o proprietário estiver disponível para tal, porque não?”, sugere.
PROPOSTA CONTINUA A SER DISCUTIDA
Citando a resposta do Governo à 2 ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa, o presidente da comissão, Chan Chak Mo, afirma que a lei seria aplicável a todos os edifícios, incluindo para uso comercial, residencial e industrial.
Desde que os critérios mencionados na proposta de lei sejam respeitados e que seja atingida a percentagem mínima dos direitos de propriedade, estes poderão apresentar a sua candidatura à Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, que irá posteriormente fazer a sua decisão, como por exemplo na transformação de um edifício comercial em residencial.
Na eventualidade da rescisão contratual de arrendamento devido à renovação do edifício, a proposta de lei inclui apenas que o inquilino possui o tempo de saída da habitação previsto pelo Código Civil.
Contudo, ao contrário do Código Civil, não inclui uma claúsula que estabelece que “a venda de uma habitação não invalida o seu contrato de arrendamento”, nem prevê qualquer compensação.
A Comissão Permanente pediu ainda esclarecimentos adicionais sobre a proposta, que sugere que sejam ainda oferecidos privilégios creditórios especiais para reconstruções. Isto difere do Código Civil, que oferece prioridade de reembolso para despesas de litigação e taxas fiscais.
Chan Chak Mo partilha o receio de alguns membros da comissão em relação à proposta apenas exigir que o proprietário notifique os seus inquilinos, sem mencionar formas de compensação para rescisão antecipada de contrato, clarificando que o Governo deverá abordar esta questão no futuro
