A proposta de lei para o “Regime jurídico da renovação urbana de Macau” foi aprovada pela Assembleia Legislativa (AL) no final do ano passado. Larry So, antigo membro do Conselho Consultivo para o Reordenamento dos Bairros Antigos de Macau, lamenta os 18 anos entre o primeiro regime e o atual, considerando que nada mudou. Outra questão é o interesse público, desfocado no atual documento, que reverte a favor dos proprietários em maioria, revela Rhino Lam, urbanista
Depois do primeiro diploma legislativo do Governo para o “Reordenamento dos Bairros Antigos de Macau”, em 2004, os sistemáticos recuos só permitiram que a nova proposta de lei para o “Regime jurídico da renovação urbana de Macau” fosse apresentada e aprovada na generalidade pela AL em finais de dezembro de 2021.
Contudo, o documento não deixa de ser alvo de críticas dos deputados. A consulta pública, em 2019, incluía a manutenção e conservação de edifícios antigos e decoração das ruas. Porém, nenhum destes pontos são referidos na atual proposta. Outras medidas como reconstrução por zona, mecanismo de compensação e renovação liderada pelo Governo também foram excluídas.
A transição do “Reordenamento dos Bairros Antigos de Macau” para o “Regime jurídico da renovação urbana de Macau” levou 18 anos. Rhino Lam, urbanista, afirma estar desiludido com uma proposta de lei que chegou a esta fase sem a devida consideração pelas opiniões do público.
“O próprio Secretário para a Administração e Justiça disse durante a consulta pública que o documento dizia respeito a reconstruções por zona, contudo, o que recebemos foi restauração de edifícios antigos. A proposta mudou e foi apresentada à Assembleia Legislativa sem qualquer discussão com a população”, refere.
“A ideia que se promoveu foi a da restauração urbana. Posteriormente, o conceito foi alargado a renovação urbana e, finalmente, reconstrução de edifícios antigos. Mas será que houve comunicação suficiente com o público aquando das alterações estruturais? Ou diálogo prévio com as entidades envolvidas? A maneira como se lidou com a situação foi longe do ideal”, lamenta.
Larry So, antigo membro do Conselho Consultivo para o Reordenamento dos Bairros Antigos de Macau, confessa que fica a sensação de alguma inércia. “Se analisarmos a situação numa perspetiva alargada, não houve qualquer progresso. Falava-se da legislação…, mas depois voltava-se atrás. Agora, após nova revisão, foi entregue nova proposta de lei. Quase 20 anos para chegar aqui”, relembra.
Sobre a demora na condução do processo, e analisando apenas a informação das publicações oficiais e outros recursos, diz que “não se consegue compreender o porquê da primeira proposta de lei ter desaparecido durante o processo de reestruturação”.
“A legislação que estava a ser criada foi suspensa e a explicação foi pouco clara. A razão? Nunca foi totalmente divulgada, mas sabiam que [a renovação urbana] era necessária, então trouxeram-na de volta. Apenas lamento a falta de transparência do Governo e o facto de o regresso à proposta de lei dar uma sensação de que nada mudou. Se havia problemas, porque não foram resolvidos na altura?” questiona.
O mesmo destaca o caso de renovação urbana levado a cabo em Hong Kong, onde a implementação de venda e despejos obrigatórios causou descontentamento e outros problemas com os inquilinos. “Houve resistência. Mas esta situação é ainda mais complicada”, avança.
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Larry So explica que em alguns edifícios ou em situações onde várias unidades pertencem à mesma família, a venda forçada poderá ser necessária caso estes não estejam dispostos a sair – uma ação que poderá dar aso a novas contrariedades. Por isso, espera que o Governo seja mais claro no futuro. “Promulgar a lei apenas não chega”, comenta.
A ARMADILHA DA “MAIORIA”
No entanto, de acordo com Rhino Lam, a grande falha da proposta de lei prende-se ao facto de não ser definido o departamento encarregue da administração do plano de renovação urbana.
E ainda identifica outro problema grave: no Artigo 3º do documento, a entidade responsável pela implementação da reconstrução do condomínio remete para os proprietários e existem apenas dois requisitos para aderir ao plano de renovação, sendo estes a idade do condomínio e a percentagem mínima dos direitos de propriedade (que varia consoante a idade dos condomínios e o número de frações).
“Alguns proprietários privados poderão formar um coletivo e obrigar um terceiro a incluir a sua propriedade no plano de renovação urbana”, explica. Porém, o urbanista relembra que o Artigo 6º da Lei Básica de Macau protege o direito à propriedade privada.
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“Que base existe para forçar outra entidade privada a contribuir com a sua própria propriedade para o plano de renovação urbana? É preciso um argumento muito forte para justificar a sua inclusão”, entende.
“Tem de se dizer que a intervenção nos direitos de propriedade privada só acontece na eventualidade de um interesse público maior. Não apenas pelo facto de o edifício estar velho e ter a percentagem dos direitos de propriedade necessária para produzir efeitos, há um terceiro fator. Após avaliação por uma entidade reguladora, deveria ser definido se o edifício sem renovação representa ou não um risco para o interesse público”, acrescenta.
Se não for esse o caso, receia que seja por “força da maioria”, referindo ao jornal que um edifício com 30 anos não está necessariamente em deterioração, ou representa um risco para o público.
Por essa razão, questiona se os dois requisitos que constam no documento permitem a um grupo de proprietários obrigar os restantes a aderirem ao plano de renovação urbana contra a sua vontade.
“O regime jurídico representa uma exceção à Lei Básica, com base no interesse público. Todavia, a linguagem utilizada na proposta de lei dá a entender que o Artigo 6º da Lei Básica é inexistente”, vaticina.
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A título de exemplo, aponta para a “Lei do planeamento urbanístico”, onde foram definidos uma série de princípios, incluindo o de equilíbrio de interesses.
“Parece-me que existem algumas falhas na elaboração deste documento”, critica. A solução, na sua opinião, passa pelo Governo assumir um papel de decisão nas candidaturas à renovação e supervisionar o processo.
“Existe um problema lógico na questão da maioria no direito de propriedade. As duas exigências não estão necessariamente relacionadas com o seu objetivo jurídico, mencionado no artigo 1º, ‘no sentido de melhorar o ambiente habitacional e a paisagem urbana’. Se esta é a legislação a seguir, irão as candidaturas ao encontro destes objetivos? Será do interesse público? Caso não seja, a renovação será impulsionada pela vontade de cerca de 80 por cento dos proprietários em ter um edifício ‘novo’. Desta forma, não estará a participação obrigatória dos restantes 20 por cento a violar o direito à propriedade privada consagrado no Artigo 6º da Lei Básica de Macau? O Governo deve responder ao seguinte: quem é o responsável pelo plano e como este será controlado. Nada é mencionado neste sentido, o que é extremamente perigoso”, avisa.
Com possíveis disputas a surgir, o documento estabelece um mecanismo para dirimir conflitos. A 2ª Comissão Permanente da Assembleia Legislativa continuou esta segunda-feira (dia 17) a sua análise ao “Regime jurídico da renovação urbana de Macau”.
O presidente da comissão, Chan Chak Mo, afirma que o grupo questiona se todas as cláusulas da “Lei da Arbitragem” são aplicáveis, se as qualificações dos mediadores diferem das de arbitragem voluntária, e se efetivamente será criado um organismo de mediação para resolver o problema da renovação urbana.
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Rhino Lam afirma que a arbitragem só será proposta mediante existência de objeções, mas volta a defender que o Governo não deve esperar que seja requerida mediação sem primeiro intervir no projeto em questão. “Mal seja feita uma proposta de renovação urbana, a situação deve ser imediatamente avaliada em pessoa, no edifício, incluindo o interior, e só depois definir se deve ou não ser renovado.
A autoridade de intervenção deve estar nas mãos do Governo, os proprietários não podem participar no plano apenas por vontade própria porque isso constitui um risco altíssimo”, conclui.
