《都市更新法律制度》法案於去年底獲立法會一般性通過。城市規劃師林翊捷指出，法案未有強調公眾利益，僅指樓齡與業權達一定要求後就可以重建，擔心會變成「多數暴力」，影響私有財產權。時事評論員蘇文欣則感嘆，由「舊區重整」到現在的「都市更新」已近二十年，感覺像是「原地踏步」。
特區政府自2004年開始提出「舊區重整」，期間幾經波折，直至2021年12月下旬，政府終向立法會引介《都更法》法案，並獲一般性通過。但坊間有意見批評，雖然政府曾於2019年諮詢時提出舊樓維修、保育，以及街道美化等，但今次的法案都未有提及上述部分，而片區式重建、補償機制、政府主導重建的角色在法案中亦不見影蹤。
由「舊區重整」變成「都市更新」，轉眼已是十八年。城市規劃師林翊捷坦言，法案走到這步有感失望的是一些基本的事，社會也未有充份討論。「司長都說了，當初做諮詢時是在說片區重建，現在出來的是舊樓重建，其實政策已經改變了，但沒跟市民討論過就直接拿到立法會。」
林翊捷批評：「之前一直在說舊區重整，然後概念再大點，變成都市更新，現在又突然退回去舊樓重建，這個政策轉向的過程究竟有否充分跟市民溝通？甚至是究竟有否在事前跟相關的持份者溝通？我頗懷疑。其實這是一個頗不理想的處理方法。」
前舊區重整諮詢委員會委員蘇文欣就坦言感覺像「原地踏步」。「如你用大方向想，真的是原地踏步。那時講要立法，拿了出來後就收回。現在，用他的說法，重新檢討過了，再重新立法。已經花了近二十年的時間去做類似同樣的事。」
是甚麼令我們花了近二十年的時間？蘇文欣沉思了一會說：「簡單來說，我們從報章或一般資料看不到當時為何重整的過程中不見了。法例當時在做了，但又收回，解釋不是很清楚，然後就一直拖、一直拖。那原因是甚麼？當時政府在這方面很不透明，所以我們不是知道得很清楚為甚麼，但都知有需要做（都更），所以後來又再拿出來。」
「我只能很惋惜地說，為何政府的工作這麼不透明，而讓人覺得現在再拿出來做，有些原地踏步式的做法？如覺得有問題，為何那時不改？」蘇文欣感嘆道。
蘇文欣也指出，在鄰埠香港的市區重建個案中，亦出現在引入強拍、強制迫遷後，一些住戶不願意遷走，很多問題繼而出現。「包括了抗爭。這裡就較複雜。」他指，有些樓宇或由同一業主或家族擁有多個單位的業權，當其他業主不願意時，可能就要進行強拍，但亦會產生很多問題。他希望政府以後的工作能講得更清楚，「不能法律過了就算。這就不太理想。」
我只能很惋惜地說，為何政府的工作這麼不透明，而讓人覺得現在再拿出來做，有些原地踏步式的做法？如覺得有問題，為何那時不改？
蘇文欣
隱藏「多數暴力」的陷阱
城市規劃師林翊捷認為，法案最大的缺失看不見由哪個政府部門負責監管。根據法案第三條，「為落實都市更新而進行的分層建築物重建，由所有權人實施。」而法案中都更的條件只有兩個：樓齡和業權的最低百分比（最低百分比根據樓齡和獨立單位數而有所不同），意味著提起都更的實體有一個特殊的權力，就是強制沒參與都更的人士參與都更。
林翊捷指出，根據《基本法》第六條，私有財產權要得到保障。「我憑甚麼可強迫另一個私人拿自己的財產出來和其他人一起都更？這是要一個很強的理據才講得通。」而現在的條件僅是支持的業主達一定百份比、樓宇超過某個年份這兩項。林翊捷擔心，如果政府欠缺監督，會變成一種「多數暴力」，因為一幢樓超過30年不代表它殘破、危及公眾利益，何以根據法案中的兩個條件，就讓某些私人可強迫鄰居一起參與都更。
他續指，《都更法》是《基本法》的一個例外，一個基於公眾利益的例外，但這法案的設計與行文，彷彿《基本法》第六條是不存在地執行都更。林翊捷舉例指，《城市規劃法》也是一個例外，「但立法時你會看到一系列的原則，例如平衡原則之類，都有寫到。我覺得今次這法案的表述有些問題。」
《都更法》是《基本法》的一個例外，一個基於公眾利益的例外，但這法案的設計與行文，彷彿《基本法》第六條是不存在地執行都更。
林翊捷
「一定要強調是因為公眾利益，所以才會去介入這私有財產權，而不是因為建築舊，以及業權百份比已到達要求的比例—不單只因為這些，還有第三個原因，就是在某個監管機構的實質審查下，他們確認這建築物繼續存在而不去更新的話，真的會危及或損害到公眾利益。」林翊捷說道。
他認為，政府需要有一個可否決重建方案的角色，做好把關。「這個小數服從多數的本身是有邏輯上的問題。這兩個條件不一定與它的立法標的——亦即第一條『改善居住環境及城市景觀』—有關。」「到時如按這法例，業主提出的重建方案，究竟是否合符『改善居住環境及城市景觀』這兩目的？或再講得大點，是否合符公眾利益？如不合符公眾利益，而是因為八成的業主覺得想換新屋，而強迫另外兩成人參加，其實是否與《基本法》第六條的保障私有財產權的規定有矛盾？」林翊捷強調：「我覺得這是政府必須要回應的一個問題—究竟誰把關、怎樣把關？看完整個法案是沒有的。這件事是危險的。」
立法會第二常設委員會於本週一（17日）繼續細則性審議《都市更新法律制度》法案。二常會主席陳澤武表示，委員會關注現行「仲裁法」是否所有條文都適用，相關的仲裁員資格與自願仲裁有否不同，會否成立專門的仲裁機構，以及有否迴避制度。
不過林翊捷認為，「仲裁」是當有人反對時方會提出，而政府不應等有人提出仲裁時才去介入那一個都更項目，而是有人一提出都更時，就應去了解究竟這地塊、這建築，以至裡面的情況究竟是怎樣、是否應該做都更。「這（介入）權力應控制在政府的手上，絕對不能因為私人業主夠票就去都更，這非常危險。」
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