Taxas de juro limitam compra de casa

O crescimento das taxas de juro nos últimos anos aumentou consideravelmente os encargos mensais dos residentes que contraíram empréstimos hipotecários. Governo prefere focar-se em diminuir contração de novos empréstimos para controlar os riscos sistémicos. Entretanto, economistas e membros do setor imobiliário acreditam que o peso das taxas de juro poderá ser aliviado em 2024

por Gonçalo Lopes
Nelson Moura

A taxa de juro base anunciada pela Autoridade Monetária de Macau (AMCM) aumentou de 5,25 por cento em 2022 para 6,125 por cento em julho de 2023, mais de 1 ponto percentual em poucos meses.

Estes valores tornam-se ainda mais preocupantes quando comparados com a taxa de juro base em 2020, uns muito inferiores 1,5 por cento.

Segundo o professor Henry Lei, da Faculdade de Administração de Empresas da Universidade de Macau (UM), trata-se de um “aumento significativo” para alguns dos devedores, especialmente quando “muitos deles podem estar a ganhar muito menos do que antes da pandemia”.

A taxa de juros em Macau está indexada à taxa de juros de Hong Kong, por sua vez definida 50 pontos-base acima do limite mínimo da taxa de juro indicadora da Reserva Federal dos Estados Unidos da América.

Este ano o Fed realizou 11 subidas consecutivas da sua taxa de juros base, numa tentativa de controlar a elevada inflação registada no país.

O esforço parece ter funcionado e, na sua última reunião desse ano, a autoridade monetária americana manteve a sua principal taxa de juro no intervalo entre 5,25 e 5,5 por cento, apontando que poderiam haver descidas em 2024.

“A reserva federal dos Estados Unidos já deu sinais ao mercado de que pretende reduzir a taxa de juros em cerca de 0,75 por cento em 2024, a partir do segundo ou terceiro trimestre, o que poderia reduzir o ónus dos juros para os mutuários”, indicou Lei ao PLATAFORMA.

“Acredita-se que a pressão dos juros vá diminuir a partir do segundo ou terceiro trimestre de 2024.”

Impacto continuado em 2024

No entanto, até uma descida se verificar, esta elevada taxa de juros continuará a adicionar pressão às despesas dos residentes que contrariam empréstimos de taxa variável, e a desacelerar o volume de vendas da cidade.

Em outubro deste ano, o volume de novos empréstimos hipotecários para habitação aprovados desceu para 883 milhões – uma queda de 10 por cento face ao mesmo mês do ano anterior.

O volume de novos empréstimos comerciais para atividades imobiliárias teve uma queda ainda mais acentuada, de 84,2 por cento, para 1.1 mil milhões de patacas.

O rácio de dívidas não pagas das duas categorias cresceu também consideravelmente no mesmo período, de 0,6 para 1,6 por cento.

Num relatório recente, a companhia de promoção imobiliária JLL nomeou as elevadas taxas de juro, em conjunto com o abrandamento económico global e a desaceleração da recuperação económica na China continental, como os fatores que mais pesam no mercado imobiliário de Macau.

No seu Guia Residencial da Área da Grande Baía, a JLL destaca que o mercado imobiliário foi fortemente afetado pelas elevadas taxas de juro hipotecárias e por um aumento significativo da habitação pública, levando a um baixo volume de transações.

Apesar do índice global de preços da habitação entre agosto e outubro ter decrescido 4,2 por cento, em comparação com o período homólogo de 2022, o volume de transações residenciais também tem continuado a descer.

Introduzir subsídios ou outras políticas administrativas para apoiar os devedores neste momento poderia trazer impactos indesejáveis ou até mesmo inesperados para o mercado
Henry Lei, Professor da Faculdade de Administração de Empresas da Universidade de Macau

Segundo dados da Direcção dos Serviços de Finanças, o número de transações residenciais atingiu pouco mais de 2.300 em setembro deste ano, quando no fim de 2019 quase atingia as 8.000 transações.

Para Tong, a flexibilização das políticas de controle da procura do mercado imobiliário, a ser implementada em 2024, pode contribuir para estimular o número de transações no mercado, com um impacto desconhecido no preço dos imóveis.

As autoridades locais anunciaram recentemente uma proposta de lei que irá eliminar o imposto de selo de 5 por cento na compra de uma segunda habitação, uma medida destinada a impulsionar o número de vendas do mercado privado.

Cerca de 230 mil residentes possuem pelo menos um imóvel em Macau, sendo que mais de 33 mil deles possuem mais de uma unidade, segundo a DSF.

“No entanto, a partir do próximo ano, os compradores que adquirirem imóveis residenciais abaixo das 8 milhões de patacas terão de ser submetidos ao teste de esforço de acessibilidade do empréstimo estabelecido pela AMCM”, diz o diretor geral da JLL Macau, Oliver Tong, no estudo.

Segundo Tong, alguns promotores imobiliários já estão a reduzir os preços antes da nova política entrar em vigor, o que pode levar a um aumento no volume de vendas.

Governo limita valor de entrada mas diz não a subsídios

Recentemente, o Conselho Executivo da RAEM anunciou o aumento do limite máximo do rácio dos empréstimos hipotecários para 70 por cento no mercado privado.

No mercado imobiliário local é possível pagar de entrada até 10 por cento do valor de casa para a aquisição de uma fração com preço até 3.3 milhões de patacas, e entrada de 20 por cento paracasas até oito milhões de patacas.

As autoridades locais justificaram a medida como necessária para proteger os residentes dos riscos de contrair empréstimos hipotecários.

No entanto, durante a discussão da proposta na Assembleia Legislativa, vários deputados consideraram que a proposta iria dificultar a compra de imóveis por residentes mais jovens.

Os deputados Ella Lei e Leong Sun Iok alertaram para casos de interrupção do pagamento de empréstimos para habitação devido às subidas nas taxas de juro e pediram medidas de subvenção para a hipoteca de imóveis.

O secretário para a Economia e Finanças, Lei Wai Nong, defendeu que se o Governo não estabelecesse um limite máximo para o rácio de empréstimo da hipoteca e deixasse ao mercado a decisão, este rácio seria demasiado elevado.

Isto levaria os requerentes a ter de suportar riscos consideráveis para liquidar os empréstimos e elevaria o risco sistémico para a economia local.

No que toca a uma possível subvenção dos pagamentos de empréstimos hipotecários, o secretário apontou apenas que o Governo iria prestar “muita atenção às mudanças no mercado imobiliário” e conduzir uma supervisão adequada para “proteger os residentes” e a “estabilidade financeira de Macau”.

Esperar para ver

“Introduzir subsídios ou outras políticas administrativas para apoiar os devedores neste momento poderia trazer impactos indesejáveis ​​ou até mesmo inesperados para o mercado”, destacou.

A Associação de Bancos de Macau anunciou em novembro que iria alargar uma iniciativa através da qual as empresas que contraíram empréstimos bancários podem reembolsar apenas o valor dos juros e atrasar o reembolso do capital do empréstimo.

A medida, que foi implementada na sequência da pandemia e originalmente deveria expirar em 31 de dezembro deste ano, deve terminar agora no final de 2024.

Ao PLATAFORMA, Henry Lei, salienta que esta política é útil para as PME que enfrentam dificuldades de pagamento no curto prazo, evitando um aumento repentino nas mensalidades dos empréstimos.

No entanto, quando questionado se uma medida semelhante poderia ser aplicada no que toca aos empréstimos hipotecários privados, Lei considera que as autoridades estão a tomar a estratégia certa, considerando “as expectativas de ajustes decorrentes da flexibilização das políticas de controle da procura, das mudanças nas expectativas do mercado e do ambiente de taxas de juros”.

“Entretanto, aqueles com dificuldades de pagamento podem considerar vender as suas unidades, ajudando a resolver alguns dos problemas no mercado”, acrescentou.

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