Primeira habitação continua “incomportável para a maioria”

por Arsenio Reis

As novas regras de cobertura de crédito ajudam à estabilidade dos bancos, mas não trazem melhorias para quem quer comprar primeira casa. 

A descida dos montantes máximos de empréstimo pela banca de Macau para compra de habitação, em vigor desde o início do mês, irá produzir efeitos a curto prazo e contribuir para uma maior estabilidade das instituições financeiras locais, defendem economistas e analistas. Mas não trará mudanças para os residentes que aspiram à compra de uma primeira habitação num mercado imobiliário que assistiu, desde 2011, à subida do preço das casas para o sobro, apesar de medidas de combate à especulação introduzidas nesse mesmo ano.

“Qualquer nova política certamente irá produzir algumas ondas no mercado a curto prazo”, afirma Rose Lai, professora de Finanças da Universidade de Macau com estudos na área do imobiliário e do risco financeiro. Contudo, assinala, “neste caso particular, a subida de preços deve-se efetivamente à falta de oferta e à continuada antecipação de uma procura forte”.

A 5 de Maio, a Autoridade Monetária de Macau deu a conhecer aos bancos de Macau novas regras para a concessão de empréstimos para habitação que implicam uma redução dos valores de crédito que podem ser obtidos por não-residentes e por residentes na compra de segunda habitação. Um limite máximo de crédito de 90 por cento sobre o valor dos imóveis mais baratos do mercado, e nunca superior a 2,31 milhões de patacas, é mantido na compra de primeira habitação por aqueles que detêm um bilhete de identidade de residente.

Os analistas da agência Moody’s, que em Macau avalia o rating da sucursal local do ICBC, afirmam que a medida destinada a conter os preços da habitação irá contribuir para uma maior estabilidade na banca, depois de o valor total de crédito à habitação concedido pelas instituições locais ter aumentado de 153 mil milhões de patacas, em final de 2014, para 182 mil milhões de patacas já no final do ano passado. Neste período, os empréstimos à habitação oscilaram entre 43 e 45 por cento do total de crédito concedido, e o rácio de crédito malparado aumentou de 0,07 por cento para 0,17 por cento.

“Os limites mais baixos de valor de crédito vão ajudar a assegurar a estabilidade e solidez do crédito bancário à habitação, uma vez que valores de entrada mais elevados vão somar-se às almofadas do bancos contra perdas em caso de queda dos preços”, afirma a agência de notação.

“Os novos limites mais rígidos certamente ajudarão nesse sentido”, concede Rose Lai. “Mas em última análise uma verificação cuidadosa dos tomadores de empréstimos é o caminho a seguir”, diz.

Independentemente da solidez financeira dos bancos, o preço da habitação em Macau tem seguido um percurso de apreciação quase constante que impede muitos residentes de equacionar a compra de uma primeira casa nos limites de crédito impostos pelo regulador local.

Em Abril, o preço médio do metro quadrado de uma casa em Macau rondava as 96 mil patacas, 21,7 por cento acima do valor registado nas estatísticas dos Serviços de Finanças no mesmo mês de 2016. As fracções vendidas tinham áreas médias 67 metros quadrados, com o cálculo de preço médio do metro quadrado por área média a resultar num valor médio por habitação de 6,42 milhões de patacas.

Para adquirir uma casa deste valor, como primeira habitação, um residente teria nas normas em vigor acesso a um valor de crédito de até 60 por cento do valor do imóvel, limitado pelas regras a um máximo de quatro milhões de patacas. Para selar o negócio, teria de avançar do seu bolso, como entrada, mais de 2,42 milhões de patacas.

“É efetivamente incomportável para a maioria, especialmente devido ao restringido rácio de valor de empréstimo [LTV na sigla inglesa]”, entende Rose Lai sobre os preços atuais das habitações. “Tenho sublinhado ao longo dos anos que as medidas devem ser orientadas para apoiar a compra de primeira habitação, ainda que a implementação possa ser difícil devido a haver sempre margem para arbitragem regulatória”, entende, aludindo a potenciais expedientes utlizados para contornar as regras legalmente.

Mas a dificuldade na compra de primeira habitação mantém-se apesar – e, também, por causa – dos limites impostos pela Autoridade Monetária. “Uma “abordagem intermédia” para resolver o problema, defende Lai, consiste “em habitação pública para arrendar aos jovens residentes para que possam poupar o suficiente para uma compra, ou suportar arrendamento mais caro” – ou seja, alargar o acesso à habitação social em Macau.

Os elevados preços do imobiliário de Macau acentuam ainda os riscos financeiros, do ponto de vista da Moody’s, que alerta para “uma degradação potencial da capacidade de amortização de crédito por parte dos compradores de casa”. 

Maria Caetano

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