O preço médio dos imóveis residenciais desceu para 68 mil dólares de Hong Kong por metro quadrado no segundo trimestre, menos 4% do que no mesmo período de 2025 e abaixo dos 72.634 dólares registados nos primeiros três meses do ano.
Os dados da Centaline Property colocam o mercado no valor mais baixo desde 2013. A agência estima que 2.097 unidades residenciais tenham mudado de proprietário no primeiro semestre, cerca de 50% acima do mesmo período do ano passado. Contudo, a recuperação perdeu força depois de uma corrida inicial às compras, estimulada pelas alterações fiscais e pelas novas condições de financiamento.
O presidente da Associação de Agentes Imobiliários de Macau, Chris Wong, compara a resposta de Macau com a de Hong Kong, onde as autoridades começaram a introduzir medidas de apoio ao mercado imobiliário no final de 2022 e mantiveram contatos regulares com o setor.
“Em 2022, destaquei repetidamente a importância da estabilidade do mercado imobiliário em várias sessões de consulta do Governo. Contudo, o Governo de Macau adiou o levantamento das medidas de arrefecimento até abril de 2024, um ano e meio depois de Hong Kong.”
No final de 2025, “o Governo finalmente flexibilizou os rácios entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel e reduziu o imposto do selo. Foi demasiado tarde”, diz Wong ao PLATAFORMA.
Nos últimos anos, muitas pessoas das classes mais abastadas de Macau ficaram numa situação em que a dívida supera o valor do imóvel devido à queda dos preços
“A curto prazo, isto estimulou algum nível de procura por parte de compradores para habitação própria. No entanto, devido à fraca confiança dos consumidores e investidores, os investidores institucionais e privados mantiveram-se à margem. Como resultado, o volume de transações voltou a enfraquecer a partir do segundo trimestre”.
Economia alimenta ciclo
O presidente da Associação de Agentes Imobiliários de Macau considera que a queda do mercado “não é provocada por um único problema, mas resulta da combinação de vários fatores”.
Chris Wong aponta a dependência económica de Macau como um dos fatores que explicam a fragilidade do mercado imobiliário: “As receitas do Jogo representam mais de 70% do Produto Interno Bruto de Macau e mais de 70% dos visitantes vêm do Interior da China. Durante a pandemia, as políticas excessivas de confinamento do Governo do Interior da China atingiram duramente a sua economia, provocando indiretamente dificuldades na recuperação económica de Macau, mesmo muito depois do fim da pandemia”.
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A perda de dinamismo económico refletiu-se também nas decisões de compradores e investidores: “Além disso, com o abrandamento da economia, a confiança dos consumidores e dos investidores enfraqueceu, criando um ciclo económico vicioso”.
Bancos travam crédito
O aperto das condições de crédito e a expectativa de novas subidas das taxas de juro nos Estados Unidos continuam a pesar sobre o mercado residencial.
“Em vez de aplicarem montantes significativos no imobiliário de Macau, que poderá continuar a desvalorizar, muitos residentes consideram agora opções alternativas – como investir no mercado acionista dos Estados Unidos ou fazer depósitos a prazo em dólares norte-americanos com juros elevados – escolhas financeiras muito mais inteligentes”.
A pressão é reforçada pelo crescimento da oferta de habitação pública: “Macau está atualmente a registar um aumento substancial da oferta de habitação pública, o que exerce uma forte pressão descendente sobre o setor residencial privado. Contudo, o Governo parece estar, em grande medida, indiferente a este desequilíbrio crescente”, diz Wong.
A descida das avaliações está também a afetar proprietários que contraíram empréstimos quando os imóveis tinham valores superiores. “Nos últimos anos, muitas pessoas das classes mais abastadas de Macau ficaram numa situação em que a dívida supera o valor do imóvel devido à queda dos preços”.
Para Chris Wong, a dimensão do problema já condiciona as decisões dos bancos: “Quanto às situações em que a dívida supera o valor do imóvel, o problema já se tornou bastante grave, uma realidade da qual os bancos estão perfeitamente conscientes”.
“Consequentemente, mesmo com a flexibilização dos limites do rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, os bancos continuam muito mais cautelosos do que antes na aprovação de empréstimos, seja para a compra de habitação ou para a expansão de negócios”, explica.
O responsável considera que esta prudência bancária volta a reduzir a procura. “Esta cautela comprime ainda mais o mercado da habitação e o investimento comercial de Macau, criando um ciclo vicioso difícil de quebrar no curto prazo.”
“Sem uma intervenção decisiva do Governo para apoiar o mercado imobiliário, continua a não existir um caminho claro.”
Luxo e comércio sem solução
A Centaline registou apenas seis transações acima dos 15 milhões de dólares de Hong Kong no segundo trimestre, menos 40% em termos homólogos.
“O segmento residencial de luxo de Macau deverá permanecer sob pressão prolongada, a menos que sejam reabertos os regimes de imigração por investimento”, diz Wong.
Quanto às situações em que a dívida supera o valor do imóvel, o problema já se tornou bastante grave, uma realidade da qual os bancos estão perfeitamente conscientes
“Contudo, para Macau, não ter lançado um regime desse tipo antes de Hong Kong significa que agora é simplesmente demasiado tarde”.
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A diferença entre as duas cidades reduz, segundo Wong, a capacidade de Macau para atrair este tipo de comprador. “Seja em termos de educação, cuidados de saúde ou ligações internacionais, Hong Kong é inegavelmente muito mais atrativa”.
“Por isso, não prevejo qualquer recuperação significativa do mercado imobiliário de luxo de Macau nos próximos cinco anos”.
No mercado comercial, a Taipa e as zonas turísticas continuam a apresentar um desempenho superior ao dos bairros residenciais. O encerramento dos casinos-satélite, porém, está a alterar de forma duradoura as áreas envolventes.
“O encerramento dos casinos-satélite fez efetivamente aumentar as taxas de lojas desocupadas nas zonas envolventes. Esta tendência não é temporária, mas estrutural”, diz Wong.
“À medida que terminarem os atuais contratos de arrendamento das lojas que ainda se encontram em funcionamento, a grande maioria dos arrendatários provavelmente não irá renovar”, conclui, sublinhando que “as taxas de desocupação irão aumentar ainda mais, dando origem a uma situação irreversível”.
