今年第二季，澳門住宅平均價格跌至每平方米6.8萬港元，較2025年同期下跌4%，亦低於今年首季的72,634港元。
中原地產的數據顯示，目前市場已跌至2013年以來的最低。該行估計，今年上半年約有2,097個住宅單位易手，按年增加約50%。然而，受稅制調整及新融資條件帶動的首輪購買熱潮過後，市場復甦動力已逐漸減退。
王世發比較澳門與香港的應對措施，指出香港早於2022年底已開始推出支持樓市的措施，並與業界保持定期溝通。「在2022年，我曾在多個政府諮詢場合中，強調穩定房地產市場的重要性。然而，澳門政府直至2024年4月才『撤辣』，比香港整整遲了一年半。」
他向《澳門平台》表示，到了2025年底，「政府終於放寬了按揭成數並減免印花稅，但這已經太遲了。」他又指，「短期而言，這確實刺激了部分自住買家的需求。但由於消費者和投資者信心薄弱，機構及私人投資者依然選擇按兵不動。結果，交易量從第二季起再度轉弱。」
經濟環境加劇惡性循環
他認為，樓市下跌「並非由單一問題引起，而是多項因素交織的結果」。
王世發指出，澳門經濟結構的單一，是導致房地產市場脆弱的因素之一。「博彩業收益佔澳門本地生產總值逾7成，且超過7成旅客來自中國內地。在疫情期間，內地過度嚴格的封控政策重創了其經濟，間接導致澳門即使在疫情結束後，長期經濟復甦乏力。」
如果政府沒有果斷的干預措施來支持房地產市場，前景依然未見明朗
經濟活力減弱亦反映在買家及投資者的決策上。「此外，隨着經濟放緩，消費者和投資者的信心減弱，形成經濟上的惡性循環。」
銀行收緊信貸
信貸條件收緊以及對美國進一步加息的預期，也持續對住宅市場構成壓力。
「許多居民現在認為，與其將巨額資金投入可能持續貶值的澳門房地產，不如選擇其他替代方案，例如投資美股，或承造高息的美元定期存款，這些都是明智得多的財務選擇。」
此外，公共房屋供應的增加進一步加劇了這種壓力。「澳門目前正大幅增加公屋供應，這對私人住宅市場構成了強大的下行壓力，但政府似乎對這種日益嚴重的失衡狀況無動於衷。」
物業估價下跌亦正影響在樓價較高時承造按揭的業主。「近年由於樓價下跌，不少較富裕階層的人士陷入了『負資產』的困境。」王世發認為，問題之嚴重已影響銀行的決策：「關於『負資產』的情況，問題已經變得相當嚴重，銀行對此亦非常清楚。」
他解釋：「因此，即使政府放寬了按揭成數上限，銀行在審批貸款時，無論是買樓還是擴充業務，都比以往謹慎得多。」他認為，銀行這種審慎態度進一步壓抑了需求。「這種謹慎進一步擠壓了澳門的住宅市場和商業投資空間，形成了一個短期內難以打破的惡性循環。」他又認為，「如果政府沒有果斷的干預措施來支持房地產市場，前景依然未見明朗。」
豪宅與商舖困局難解
中原地產的數據顯示，第二季僅錄得6宗超過1,500萬港元的成交，按年大跌40%。王世發認為，「除非重啟投資移民計劃，否則澳門的豪宅市場預料將長期受壓。」但他亦表示，「但澳門未有搶先在香港之前重推有關計劃，現在已經為時已晚。」
王世發認為，港澳兩地的差異削弱了澳門吸引這類買家的能力。「無論是在教育、醫療還是國際連接方面，香港無疑都具備更大的吸引力。」因此，「我預期澳門的豪宅市場在未來5年內難見顯著復甦。」
在商業地產市場方面，氹仔及旅遊區的表現繼續優於民生住宅區。然而，衛星賭場的結業正對周邊地區造成深遠而持久的影響。
「衛星賭場的結業實際上推高了周邊商舖空置率，且此趨勢並非暫時性的，而是結構性的。」王世發總結指，「隨着仍在營業的商舖現有租約陸續期滿，絕大多數租戶很可能不會續租」，又預測「空置率將進一步攀升，形成不可逆轉的局面。」
