O mercado imobiliário de Macau passa por mudanças sem precedentes. A procura por imóveis não tem acompanhado a recuperação económica, mostrando inclusive sinais de queda. Para o diretor-geral da imobiliária JLL em Macau, este é o “novo normal” depois da pandemia; o mercado de arrendamento tem uma recuperação modesta, devido a um ambiente económico ainda incerto e orçamentos limitados das famílias.
Excesso de oferta
Tong explica ao nosso jornal que há um aumento do excesso de oferta de novos apartamentos, o que leva os proprietários – incapazes de vender – a colocá-los no mercado de arrendamento.
Segundo a Direcção dos Serviços de Estatística e Censos (DSEC), as rendas residenciais de Macau aumentaram para 135 patacas por metro quadrado no segundo trimestre deste ano, face ao mínimo de 130 patacas por metro quadrado registado em 2023. O preço atual é 83 por cento do valor das rendas pré-pandémicas, quando o metro quadrado custava 162 patacas.
Contudo, a recuperação do mercado de arrendamento concentra-se principalmente nos apartamentos de pequena e média dimensão, enquanto que os de maior dimensão ainda se encontram a um nível relativamente baixo. Segundo Tong, estes dados indicam que os inquilinos escolhem apartamentos mais baratos em detrimento das condições de vida.
Em termos de taxa de retorno do investimento imobiliário, a maioria dos apartamentos de pequena e média dimensão só conseguem 2%. Porém, a valorização dos apartamentos de grande dimensão é ainda menor. Tong é assertivo: “É melhor arrendar do que comprar”.
Flutuações do mercado
Tong aponta também para o problema do crédito malparado, que “aumentou mais de dez vezes”, apesar de os bancos locais afirmarem que a percentagem de crédito malparado é pouco superior a 2%.
O responsável cita o exemplo de dois novos empreendimentos construídos em Coloane, no ano passado, com uma variação de preços de 30%, após um intervalo de sete a oito meses. Tong afirma que estas flutuações drásticas refletem as graves condições do mercado atual.
Mais, explica que os dados da DSEC são falaciosos, porque apesar de o valor das transações estar próximo do valor pré-pandémico, há uma forte contração do número de transações. O valor é justificado por haver várias transações de novos empreendimentos a preços mais elevados.
Reforma comercial
O fenómeno de “nove em cada dez lojas vazias” nos bairros tradicionais de Macau e a vaga de encerramentos causaram preocupação social.
Segundo a DSEC, as rendas das lojas de Macau recuperaram mais cedo que as rendas das habitações. O metro quadrado das lojas atingiu 497 patacas no segundo trimestre deste ano, uma recuperação de 3,3% face ao mínimo de 481 patacas registado em 2022, e cerca de 92% do preço registado em 2019.
Tong enfatiza que o padrão de consumo mudou completamente, primeiro por causa da pandemia e depois pela vaga de consumo a Norte.
“A ida ao Norte para consumir é, de facto, um fator, mas o que não pode ser ignorado é o impacto da popularidade das compras online. Hoje em dia, muitos consumidores optam por comprar produtos online depois de os experimentarem em lojas físicas, para depois os mandarem entregar diretamente em casa ou em pontos de recolha. Isto tem levado a uma diminuição gradual dos negócios a retalhos, anteriormente rico e diversificado. Agora é dominado por lojas de lembranças, produtos farmacêuticos e marcas desportivas de alta gama”, comenta.
Tong observa ainda que, neste clima económico, mesmo aqueles com mais capacidade financeira não estão dispostos a gastar dinheiro. “Assistimos a um declínio significativo nas vendas de bens de luxo e de produtos eletrónicos, com estes últimos a registarem uma queda de 20 a 30%”.
Centralização dos negócios
Lei Cheok Kuan, presidente da Federação da Indústria e Comércio de Macau, sublinha também o contraste entre a recuperação do turismo e os outros setores económicos.
Na sua opinião, os elementos não jogo das concessionárias não beneficiaram as empresas locais, desequilibrando a recuperação económica. Mesmo com o retorno dos turistas, muitas empresas locais e proprietários de lojas continuam a enfrentar dificuldades operacionais.
Lei Cheok Kuan afirma que, apesar do aumento do Produto Interno Bruto (PIB), as vendas a retalho e de produtos de luxo diminuíram.
Por outro lado, lamenta que muitos dos eventos na cidade, como concertos, estejam concentrados nas concessionárias. O responsável acredita que estes elementos extra-jogo não estão suficientemente descentralizados, de modo a contribuir efetivamente para a recuperação global do comércio local.
Preocupado com a fraca procura por lojas, apela à necessidade de maior apoio à economia local.
