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Factos da habitação

A questão da habitação parece ser uma das que mais preocupa os residentes de Macau. E há razões substanciais para que assim seja.

Apesar de uma parte significativa da população – um pouco mais de 70 por cento – residir em casa própria, uma fracção não negligenciável deseja adquirir ou arrendar casa. Ora, a aquisição de uma residência por aqueles que, por exemplo, querem viver independentemente ou constituir família encontra-se muito dificultada. O mesmo se pode dizer relativamente ao arrendamento, cujo preço subiu de forma igualmente substancial, na esteira da subida do custo de aquisição.

O arrefecimento da situação geral da economia sugere uma certa retracção dos preços nos últimos meses, mas eles encontram-se ainda a níveis historicamente muito elevados. Seriam necessárias quebras de preços muito elevadas para que se voltasse a níveis razoáveis para o residente comum. Os números apresentados mais abaixo sugerem que tal descida de preços, a ocorrer, deveria trazê-los para valores situados entre metade e um terço dos verificados em 2014. Esse cenário não é plausível.

No entanto, a evolução dos preços deixa poucas dúvidas quanto ao seu impacto sobre a capacidade de aquisição do cidadão comum. Se analisarmos a variação do preço médio do metro quadrado para habitação desde 2004 – ano do fim, de facto, do monopólio dos casinos – vê-se que aquele valor foi multiplicado por 12 vezes. Este é um indicador de referência geral, que nos dá conta da tendência global e da ordem de grandeza da variação dos preços por unidade de superfície desde então. Notese, ainda, que a área média da habitação cresceu também no período em questão, em resultado do peso crescente dos segmento mais elevados do mercado na construção realizada nos últimos anos. A habitação média cresce, pois, também em área total. Estas são duas tendências dominantes que caracterizam o sector nos últimos anos, sendo mais marcada a primeira do que a segunda.

Deve aqui assinalar-se que uma análise mais fina e rigorosa das mudanças verificadas no sector deveria apreciar, ainda, a evolução de diversos segmentos de mercado. O comportamento de diferentes segmentos tenderá a afetar de modo diverso os vários estratos da população. É importante notar, em consequência, que os valores agregados médios devem ser usados com alguma prudência quando se trate de definir uma política de habitação. Em particular, seria importante isolar o crescimento do sector de luxo, chamemos-lhe assim, mais dirigido a uma procura externa. Ele diz respeito a unidades de habitação que, à partida, se não encontram disponíveis ou não se destinam ao mercado interno. Aquele segmento apresentará uma maior variabilidade dos preços e será mais sensível à evolução das condições externas à economia. O seu comportamento tenderá, assim, a enviesar os indicadores globais, não reflectindo necessariamente os efeitos reais da evolução do mercado sobre os que aqui residem e trabalham. É matéria que necessita de dados estatísticos mais desagregados e de uma análise mais fina.

O que parece evidente, em qualquer caso, é que acessibilidade de uma casa média diminuiu significativamente. Uma forma expedita de a medir, é estimar a quantos anos de um salário mediano corresponde o custo de aquisição de uma habitação média, excluídos os custos de crédito e outros encargos legais, onde os houver. Os valores atingidos dão evidente conta das dificuldades que o residente comum poderá ter em adquirir uma casa. Antes de 2004, cerca de 9 anos de salário mediano permitiam adquirir a casa média transaccionada nesse ano. Em 2014, mais e quarenta anos eram necessários para o mesmo efeito.

A evolução dos preços sugere, assim, uma persistente escassez relativa no mercado da habitação, a qual tem resistido às várias promessas e medidas tomadas com o objetivo de moderar o mercado. Essa insuficiência da oferta vem-se acentuando, em alguma medida, nos últimos anos. Se compararmos o crescimento da população com o das unidades de alojamento, a tensão torna-se evidente. Note-se, ainda, que o elemento mais dinâmico do crescimento populacional são os trabalhadores não residentes. Estes, cujo número mais que sextuplicou desde 2004, adicionam uma pressão particular ao mercado imobiliário. Por um lado, em resultado da sua elevada rotatividade e, por outro, porque a dimensão dos agregados familiares se caracteriza, frequentemente, por um valor inferior à média dos residentes.

Em breves notas adicionais, refiram-se duas questões frequentemente identificadas como presumíveis causas, de natureza especulativa, da subida dos preços. Refiro-me ao papel de compradores externos e ao peso das fracções habitacionais desocupadas. Em ambos os casos, os dados existentes sugerem que a sua influência sobre a evolução dos preços não terá sido significativa.

Os dados disponíveis só distinguem o estatuto de residência dos compradores e vendedores a partir de 2009. Por um lado, o número de casas compradas por não-residentes é comparativamente reduzido. O número de aquisições por eles efectuadas entre 2009 e 2012 variou entre 10 e 13 porcento do total. O valor não é insignificante, mas é claramente minoritário. E uma parte dessas aquisições encontrará certamente explicação no crescimento da mão de obra importada associada à expansão dos sectores do jogo e alojamento. O mesmo indicador cai para menos de 2 porcento em 2013 e 2014. A compra para efeitos especulativos, se algum significado teria antes, só pode agora ser marginal.

Em termos de vendas, os valores são mais elevados e sustentados – mas, mesmo assim, também claramente minoritários. A quota de não residentes nas vendas oscilou no mesmo período entre doze e dezassete porcento do total de transacções. Ou seja, os não residentes deixaram de comprar e continuaram vender – necessariamente a residentes. Ora, um mercado ‘vendedor’ de não-residentes deveria, quando muito, ter tido como efeito uma quebra dos preços. Todavia, apesar do ‘crash’ nas compras e do aparente “abandono” do mercado por não-residentes, os preços, como se viu acima, não deixaram de subir. Se considerarmos, ainda, que os dados sobe a concessão de empréstimos, publicados pela Autoridade Monetária, apontam no mesmo sentido, as teses sobre as causas externas das subidas dos preços saem muito enfraquecidas.

Resultados semelhantes podem ser encontrados para o caso das habitações não ocupadas. A presunção de que cada casa não ocupada está associada a motivos especulativos é, para começar, pouco sustentável. Existem certamente muitas razões alternativas, absolutamente legítimas e racionais, para se ter uma casa que se não quer vender ou arrendar. De qualquer modo, o que os dados nos mostram é que o seu número tem vindo a cair ao longo dos últimos anos. Não só os valores não são anormalmente altos, com têm vindo a baixar ao longo dos últimos anos. Fixar aqui a causa das subidas dos preços padece, também neste caso, insuficiente sustentação nos números.

José. I. duarte

6 de Novembro 2015

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