Até ao final de fevereiro deste ano, dos 1.932 pedidos legalmente registados, 1.880 proprietários procederam à escolha de unidades, dizem os dados da Macau Renovação Urbana. No entanto, Wong indica que a taxa real de compra poderá ser muito inferior ao número de registos: “Em 2019, tratava-se apenas de um registo de intenção, sem assinatura de contratos de compra e venda nem transações reais. Já se passou muito tempo e os preços caíram várias vezes. Na altura, o mercado ainda estava em alta; agora os preços da habitação desceram mais de 30 por cento. A situação é completamente diferente; estimamos que cerca de 70 por cento dos registados tenham desistido da compra.”
Estamos a falar dos direitos e interesses de mais de 1.900 proprietários. Também é um teste importante à sustentabilidade das políticas de renovação urbana em Macau
Kou Meng Pok, presidente da União Geral dos Proprietários do Pearl Metropolitan
As habitações para troca permitem que os antigos compradores do Pearl Horizon adquiram unidades ao preço original da compra. No entanto, o período de pré-vendas prolongou-se durante vários anos, resultando numa grande disparidade nos preços por pé quadrado – de pouco mais de 3.000, até mais de 12.000 patacas – o que levou a diferenças significativas nos custos de aquisição entre os compradores. “Os preços baixaram muito. Além disso, há grandes diferenças nas tipologias entre o ‘Pearl Metropolitan’ e o ‘Pearl Horizon’. Antes, muitas unidades podiam ser convertidas de T2 para T3; agora isso já não é possível – só existem T2 com duas salas. Para famílias de quatro ou cinco pessoas, isto não é suficiente, o que leva muitos a desistirem da compra”, explica Wong.
Kou Meng Pok, presidente da União Geral dos Proprietários do Pearl Metropolitan, e antigo proprietário do Pearl Horizon, afirma que está “cautelosamente otimista” quanto à venda das habitações para troca, já que a maioria dos proprietários será fortemente influenciada pela conjuntura do mercado: “Se os preços em Macau estivessem num nível alto, talvez alguns comprassem. Mas com a atual situação económica, muitos estão a repensar”, conclui.
Kou destaca ainda que, de acordo com a legislação atual, as habitações para troca só podem ser vendidas aos antigos proprietários do Pearl Horizon, não podendo ser vendidas a terceiros. Por isso, sugere que o Governo promova ajustamentos razoáveis ao quadro legal. “Estamos a falar dos direitos e interesses de mais de 1.900 proprietários; este é também um teste importante à sustentabilidade das políticas de renovação urbana em Macau”.
A coexistência entre habitações para troca e alojamentos temporários proporciona mais opções aos residentes
Song Pek Kei, deputada
Além da queda dos preços, o aumento da oferta habitacional nos últimos anos também reduziu o interesse nas habitações para troca. “Em 2019 existia uma determinada quantidade; em 2021, mais de 5.000 frações; e, em 2023, outras 5.000. Somando tudo, a oferta dos últimos anos já ultrapassou a dos 10 a 15 anos anteriores”, explica Wong. Acrescenta ainda estarem planeadas “28.000 unidades públicas na Zona A dos Novos Aterros, das quais apenas metade foi até agora colocada no mercado. Se todas forem disponibilizadas, haverá ainda mais pressão sobre os preços”.
Quanto à definição do preço das habitações para troca, Wong considera a situação embaraçosa: “Alguns compraram a habitação por 3.000 ou 4.000 patacas por pé quadrado, o que parece razoável se compararem a habitação para troca com o mesmo preço. Mas outros pagaram 6.000 ou 7.000, para o mesmo tipo de unidade. O preço duplica; isto cria um dilema.”
Já se passou muito tempo e os preços caíram várias vezes. Na altura, o mercado ainda estava em alta; agora os preços da habitação desceram mais de 30 por cento, a situação é completamente diferente. Estimamos que cerca de 70 por cento dos registados desistiram da compra
Chris Wong, vice-presidente da Associação do Sector Imobiliário de Macau
Além disso, um novo empreendimento, na zona do Mercado Vermelho, foi lançado recentemente por 4.500 patacas por pé quadrado, tornando-se uma nova referência de preço no mercado e enfraquecendo ainda mais a competitividade das habitações para troca: “Se mesmo em boas localizações os novos edifícios são vendidos a preço reduzido, os compradores com maior poder económico vão continuar à espera”, conclui Wong. Se as unidades das habitações para troca não forem todas vendidas, a forma de lidar com os remanescentes será problemática: “Se não forem todas vendidas, serão relançadas no mercado? E a que preço? Se o preço for demasiado baixo, afetará negativamente o mercado privado; se for alto e não se venderem, é igualmente um problema”.
Solução intermédia
A deputada Song Pek Kei considera bastante provável que muitas destas habitações não sejam vendidas, sugerindo que a Macau Renovação Urbana deve “primeiro apurar a real intenção de compra dos proprietários; e, em simultâneo, estudar a viabilidade de converter as unidades restantes em habitação para a classe média”.
Perante a possibilidade de sobrarem mais de mil unidades, pode considerar-se uma abordagem mais orientada pelo mercado ou integrada nas políticas de renovação urbana: “A empresa de renovação urbana, durante a reconstrução de zonas antigas, pode adotar um modelo de ‘troca de casa por casa’. Se a taxa de adesão for suficiente, a reconstrução poderá avançar com sucesso. A coexistência entre habitações para troca e alojamentos temporários proporciona mais opções aos residentes, que podem escolher entre trocar de casa ou mudar-se temporariamente enquanto aguardam a conclusão das obras”, defende a deputada.
