「登記時間已過去很久，期間房價多次下跌。當時樓市尚未下跌，如今樓市已下跌超三成，情況截然不同。據我們估計，詢問過許多有購買意向的人，大概七成登記的人都放棄購買了。」王世發 澳門地產業總商會常務副理事長
根據都更公司資料，截至今年2月底，在1,932個合法登記的申請中，有1,880個登記進行單位選購。但王世發指出，實際購買比例可能遠低於登記數字。他解釋：「當時（2019年）只是意向登記，沒有簽訂任何買賣合同，也未發生真正的交易行為。而且登記時間已過去很久，期間房價多次下跌。當時樓市尚未下跌，如今樓市已下跌超三成，情況截然不同。據我們估計，詢問過許多有購買意向的人，大概七成登記的人都放棄購買了。」
位於黑沙環「P」地段的明珠都滙置換房，允許原「海一居」樓花購買者按當年購入價認購單位。但「海一居」樓花發售期長達數年，期間購入呎價差異極大，從每平方呎三千多元至一萬二千多元不等，導致業主間的購入成本懸殊。
王世發表示：「近期房價下跌幅度較大。同時，明珠都滙與『海一居』的戶型格局差異明顯。以前很多房子能從兩房改成三房，現在卻不行，只能是兩房兩廳。這對於一家四口或五口的家庭來說，房間數量無法滿足居住需求，許多人因此放棄購買。」
「這關係到1,900多戶業主的權益，也是對澳門都市更新政策可持續性的關鍵考驗。」 高銘博 明珠都滙業主聯合會會長
明珠都滙業主聯合會會長高銘博作為前「海一居」業主代表，受訪時對置換房未來銷售情況表示「審慎樂觀」，又強調多數業主的決定深受市場行情影響。他直言：「若澳門房價仍處於高位，部分人或許會買，但如今經濟環境差，許多人不得不重新考慮。」
高銘博指出，現行法律規定這些置換房僅能售予原「海一居」業主，即使滯銷亦無法轉售他人。基於此，他建議政府在法律框架內作出合理調整。他提到：「這關係到1,900多戶業主的權益，也是對澳門都市更新政策可持續性的關鍵考驗。」
除房價下跌外，澳門近年房屋供應量激增，也削弱了置換房的吸引力。王世發指出：「2019年有一定數量，2021年有五千多套，2023年也有五千多套。這幾年累計起來，房屋的供應量已超過過去十幾年的總和。」他補充，新城A區規劃的公共房屋數量達2.8萬個，目前僅釋放一半，若未來全部投放市場，將進一步衝擊房價。
對於置換房的定價，王世發認為處境尷尬。「有人第一批以三、四千澳門元每平方呎購入，對他們而言價格沒問題。但有人是以六、七千澳門元每平方呎購入，同樣單位、同樣類型，價格卻相差一倍，這就造成了尷尬局面。」
此外，近期紅街市新樓盤晉杰苑以每平方呎4,500澳門元的低價推出，成為市場新指標，進一步削弱置換房的競爭力。「地段好的新樓也賣這個價格，有經濟實力的買家看到這種情況，可能會繼續觀望。」
若置換房未能全部售出，剩餘單位的處理將成為難題。王世發質疑：「如果賣不完，是否會重新推向市場？推向市場的話，又該定甚麼價格？定價過低會衝擊私人市場，不是好事；定價高又賣不出去，同樣是問題。」
「置換房」轉作「夾屋」？
立法議員宋碧琪認為，置換房存在大量滯銷的可能性。她在接受採訪時建議，都更公司首先要釐清業主的實際購買意願，與此同時，深入研究將剩餘單位轉作「夾心房屋」的可行性。
「置換房和暫住房共存，能讓居民在重建期間有更多選擇」宋碧琪 立法議員
宋碧琪進一步闡述，面對可能多餘逾千套的置換房，可探討以市場化方式處理，或者結合舊區重整政策靈活運作。她表示：「都更公司可在舊區重建時，研究採用『樓換樓』的方式，若收購比率足夠高，便能有效推動重建工作。置換房和暫住房共存，能讓居民在重建期間有更多選擇，既可以選擇換樓，也能選擇先搬遷到暫住房等待重建完成。」
置換房
包括在重建完成後向業主提供的面積至少與原單位相近的新單位。在舊區重建中受影響的業主，若不能回遷，可申請購買置換房。
夾心房屋
專為「夾心階層」而設的新型房屋類別。這些居民無法負擔私人樓市的單位，也因為收入高於規定而不符申請經屋的標準。
