Habitação de propriedade partilhada vai mudar direção do mercado imobiliário chinês - Plataforma Media

Habitação de propriedade partilhada vai mudar direção do mercado imobiliário chinês

No passado mês, a Comissão Municipal da Habitação e Desenvolvimento Urbano-rural de Pequim publicou o “Método Provisório de Gestão da Habitação de Propriedade Partilhada em Pequim” (projeto para debate). De acordo com o documento, a chamada habitação de propriedade partilhada consiste em políticas de apoio para construção e venda de imóveis cujo preço é inferior a outros do mesmo local com qualidade equivalente, existindo restrições nos direitos de uso e disposição. Desta forma é criada habitação comercial de propriedade partilhada pelo comprador e pelo governo.

Em contraste com a habitação económica e habitação de preço limitado, a habitação de propriedade partilhada possui limites sobre os direitos de propriedade. A habitação económica e habitação comercial pessoal compreende a transferência de participações por parte do governo para subsidiar os custos, enquanto a habitação de propriedade partilhada consiste na partilha dos custos e da posse por parte do governo para aliviar as dificuldades dos compradores. O governo e os compradores irão em conjunto beneficiar da apreciação do valor dos terrenos e das habitações, suportando também os riscos de depreciação dos mesmos. A nível de conceção do sistema, a propriedade limitada com fundos do governo reduz a margem para lucro através do investimento e assim limita a especulação. Os preços de aquisição estão em consonância com os preços do mercado, reduzindo a margem para exploração ilegal.

Embora os compradores de habitação de propriedade partilhada apenas possam atualmente deter parte dos direitos de propriedade, assim que as suas capacidades económicas aumentem eles poderão adquirir de forma prioritária a restante parte dos direitos na posse do governo, sendo assim proprietários da sua totalidade. Para além disso, apenas os compradores possuem plenos direitos de residir na habitação de propriedade partilhada. Isto é por isso equivalente a um “empréstimo” por parte do governo para cobrir parte dos custos de uma habitação, ajudando os compradores a adquirirem os direitos de propriedade gradualmente e a melhorarem as suas condições de alojamento. Desta forma, os compradores podem logo desde o início obter a totalidade dos direitos de utilização, concretizando o seu sonho de alojamento, e com o crescimento das suas capacidades económicas poderão eventualmente comprar a totalidade dos direitos de propriedade.

A curto prazo, a habitação de propriedade partilhada não afetará os preços ou as decisões dos compradores, já que aqueles que possuem capacidade de adquirir propriedades privadas irão optar por essa via. Contudo, com o aumento das reservas de mercado da habitação de propriedade partilhada, estas habitações irão estabilizar os preços do mercado imobiliário, acabando eventualmente por reduzir os preços e alterar a direção do mercado.

Em primeiro lugar, em cidades de primeiro escalão como Pequim, o “segmento intermédio” que não é capaz de adquirir habitação comercial, mas também não cumpre os requisitos para solicitar habitação de arrendamento público, constitui o grupo de maior dimensão em termos de procura de mercado. Estes residentes não só necessitam de direitos de residência, mas também de direitos de aquisição imobiliária. Desta forma, o lançamento da habitação de propriedade partilhada irá atenuar as dificuldades de aquisição deste grupo. No que diz respeito a este grupo, a possibilidade de adquirir a 50 por cento do preço a totalidade dos direitos de utilização e parte dos direitos de propriedade já satisfaz as suas necessidades de alojamento e segurança social.

Em segundo lugar, numa primeira fase, a habitação de arrendamento público seguia o princípio de priorizar o arrendamento e disponibilizar posteriormente a aquisição, tendo em vista resolver os problemas de muitas famílias de rendimento médio-baixo. Em fase intermédia e final, foi implementada a possibilidade simultânea de arrendamento e aquisição. A habitação de propriedade partilhada, por outro lado, passa do arrendamento para a aquisição, clarificando pela primeira vez a distribuição de direitos entre os residentes e o governo, atribuindo uma orientação de mercado ao mecanismo de preços. Desta forma é estabilizada a fonte de fundos para a construção de habitação de arrendamento público e é aproveitado o dinamismo do mercado, estimulando o mercado de arrendamento. Ao mesmo tempo, na habitação de propriedade partilhada a transferência de direitos só pode ser feita após cinco anos, com o preço a acompanhar o mercado, passando de uma habitação pública para uma habitação comercial. Esta medida irá sem dúvida possibilitar a valorização das habitações adquiridas pelo referido “segmento intermédio”, aumentando assim a sua atratividade no mercado e alterando as expectativas dos compradores.

Mais uma vez, o lançamento da habitação de propriedade partilhada simboliza uma grande mudança nas políticas imobiliárias da China. A habitação de propriedade partilhada irá possivelmente ocupar o lugar das anteriores habitações económicas e promover a imparcialidade na distribuição de recursos habitacionais. Desta forma é cumprida a função dupla de melhorar as vidas da população e regular o mercado imobiliário. Está ainda previsto o lançamento consecutivo de uma série de políticas, e, neste contexto, o ambiente e atividade do mercado imobiliário da China irá sofrer mudanças fundamentais, com um maior número de residentes a optarem no futuro pela via do arrendamento. Em geral, com o avanço da habitação de propriedade partilhada, o estado do mercado irá melhorar, particularmente quando o mercado for capaz de fornecer uma ampla oferta de habitação, esperando-se aí uma estabilização dos preços. 

Wang Yeqiang* 

* Investigador associado do Instituto do Ambiente e Desenvolvimento Urbano da Academia Chinesa de Ciências Socias.

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