共有產權住房最終將改變中國樓市走向 - Plataforma Media

共有產權住房最終將改變中國樓市走向

上月,北京市住房城鄉建設委發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(徵求意見稿)。根據該《徵求意見稿》的界定,所謂共有產權住房,是指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平,並限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
與以往的經濟適用房、限價房不同,共有產權住房是一種有限產權住房。經濟適用房和自住型商品房是政府出讓利益去補貼房價,而共有產權住房是政府以分擔房價獲得產權的方式來減輕購房者壓力。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益,也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。從制度設計上看,有限產權與完全產權的住房相比,政府出資的顯性化,使投資獲利的空間大為減少,極大地限制了投機需求。而申購價格上基本與市場價格同步,更是大大壓縮了非法牟利的空間。
雖然購買共有產權住房者,目前只能擁有房屋的部分產權,而等到其經濟能力增強,儲蓄增多,就可以優先從政府手中買下住房的另一部分產權,最終擁有房屋的全部產權。雖然購買共有產權住房,購房者只能擁有住房的部分產權,但是購買者實際擁有房屋的完全使用權。這就相當於政府先行給購房者「墊付」了部分購房資金,幫助購房者分期「逐步」購買房屋的產權,有利於購買共有產權住房者,儘早改善自己的居住條件。而購房者從一開始即能擁有房屋的完全使用權,實現安居夢想,並隨著自己經濟實力的增強,購買到房屋的全部產權。
短期內共有產權房對購房者決策和房價影響不大,因為有資格、買得起的人依然會考慮私有房產。但隨著共有產權住房市場存量不斷擴大,共有產權住房將會逐步起到平抑房地產市場銷售價格的作用,有利於穩定與降低房價,最終將會影響樓市的走向。
首先,在北京等一線城市中,既無法負擔商品房,又無資格申請公租房的「中間層」恰恰是規模最為龐大的市場需求群體,這些居民不僅需要居住權,也需要置業權。因此,共有產權住房的推出將極大地稀釋這個群體的剛性購房需求。對於這個群體而言,能以房價的50%左右拿到房子的使用權和部分產權,已經足以滿足基本的居住以及基本的社會保障需求。
其次,公租房建設初期,主要是「以租為主、先租後售」,著眼於解決多數中低收入家庭住房問題;到中後期,則實行「可租可售、租售並舉」。共有產權住房則打通了由「租」到「售」的產權通道,首次明晰了居民家庭與政府的權利分配,房屋價格機制實現了市場化。這樣,既穩定了公租房建設資金來源,也有利於調動市場的積極性,進一步盤活住房租賃市場。同時,共有產權住房購買後須滿5年方可轉讓,價格隨行就市,並為「政策房」轉為「商品房」提供可能。這一措施,無疑給「中間層」購房人獲得購房增值積累的可能,有助於提高共有產權住房的市場吸引力,使得購房者的預期發生轉變。
再次,共有產權住房的推出,標誌著中國房地產政策已經發生重大變化。共有產權住房將有可能整合以往各類出售型保障房和政策房,促進保障房資源分配更加公平、合理,從而充分發揮改善民生和房地產市場調控雙重作用。預期未來還會陸續有一系列政策出台,在此背景下,中國房地產市場環境和運行機制都將會發生根本性轉變,未來會有更多的居民會偏向選擇租房。整體來看,在共有產權住房繼續推動下,市場的觀望情緒會繼續加強,特別是當市場形成大量房源供應後,穩定的住房市場價格應該是可以預期的。

王業強* 
* 作者是中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員

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