Controlo de rendas sem “aplicação prática”

por Arsenio Reis

Prestes a ser aprovado na especialidade na Assembleia Legislativa, o projeto para alteração do regime de arrendamento corre o risco de não servir o propósito para que foi criado.

Há duas alterações substanciais na revisão do regime de arrendamento: a impossibilidade de o senhorio terminar o contrato antes de decorridos três anos e a imposição de reconhecimento notarial na assinatura deste. Mas teme-se que aquela que prometia ser a grande novidade — a fixação de um limite à atualização das rendas, determinado por despacho do Chefe do Executivo — não saia do papel.

O projeto de lei foi inicialmente apresentado em 2015, por nove deputados: Chan Meng Kam, José Pereira Coutinho, Kwan Tsui Hang, Ho Ion Sang, Gabriel Tong, Song Pek Kei, Zheng Anting, Ng Kuok Cheong e Leonel Alves. Aprovado na generalidade a 12 de novembro de 2015 por todos os deputados, à exceção de Fong Chi Keong, que se absteve, manteve-se até aqui em discussão na especialidade, na 3a comissão permanente da Assembleia Legislativa, resultando numa segunda versão apenas no início deste mês.

O deputado Leonel Alves esteve entre os que subscreveram as mudanças legislativas, por achar que seria bom  “reintroduzir em Macau um mecanismo de controlo” de rendas, que tinha existido na década de 1990, considerando que os aumentos impostos atualmente são “exorbitantes”. Fez uma única exigência: a introdução do requisito do reconhecimento notarial na forma do contrato. “Exigi porque tenho conhecimento direto e ao nível profissional de muitas fraudes”, explica.

Na discussão na especialidade, o diploma acabou por sofrer grandes alterações. “Inicialmente, os redatores queriam introduzir um coeficiente permanente a aplicar ‘ad aeternum’ e chegou-se à conclusão que não é possível”, comenta. “Houve várias reuniões com deputados e membros do Executivo e a expressão utilizada era de que esse coeficiente máximo só deve ser aplicado em caso de crise e, de um critério permanente, passou a ser um critério excecional e com um caráter necessariamente transitório”, relata. Foi o “consenso possível” e desagradou muitos deputados, entre os quais Leonel Alves. “Deve introduzir-se alguma normalização e humanização nisto, confiar nas regras do liberalismo económico no século XXI em Macau não sei se é a melhor solução para todos”, afirma. Com a inversão, o deputado duvida que alguma vez venha a ser aplicado o mecanismo. “Não vai ter aplicação prática nenhuma”, entende.

No segundo texto do projeto, contrariamente à versão inicial que propunha a criação de um centro de arbitragem especializado, surge agora a hipótese de este “funcionar de forma autónoma ou junto dos centros de arbitragem voluntária de cariz institucional existentes em Macau”. Segundo o deputado, entendeu-se que se devia “criar um centro de arbitragem com especialização em matérias de arrendamento, só que esta ideia não obteve grande consenso, nem entre os deputados da comissão nem entre o próprio Executivo”, correndo-se o risco de também a sua implementação não se concretizar.

Outro ponto que foi introduzido este ano e que não constava no projeto original diz respeito à definição do sistema de atualização de rendas. “Quem sugeriu e bem foi o assessor da Assembleia Legislativa que trabalhou para esta comissão, que achou que era necessário haver uma norma para saber os prazos de notificação”, explica. Segundo Alves, clarificaram-se os “conceitos”, determinando-se que o coeficiente de atualização, a existir, só pode vigorar quando for “contratualmente exigível [previsto no contrato]” e “quando o senhorio assim pretender”.

O advogado José Abecasis, que lida com muitos casos no sector, destaca algumas mudanças positivas em relação à legislação atualmente vigente. “Para começar, a forma — não se exigia o reconhecimento notarial da assinatura, mas neste projeto existe”, diz. Em segundo lugar, destaca o período mínimo de denúncia por parte do senhorio, agora fixado nos três anos, afirmando que “em princípio é bom” por “trazer uma estabilidade maior”. 

Sobre a possibilidade de recorrer a arbitragem em caso de conflito, o advogado diz que pode ter efeitos positivos. “Talvez seja um método menos oneroso para o arrendatário. Normalmente, quem levanta problemas é o senhorio.” 

Quanto à atualização de rendas, tratando-se de um mecanismo de exceção, Abecasis considera difícil opinar. Mais dúbio é o artigo que determina que o senhorio pode comunicar ao arrendatário a atualização da renda, em caso de vigência do coeficiente de atualização e se esta for “contratualmente exigível”, com a antecedência mínima de 30 dias. O artigo estipula que “a nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não a recusar” no prazo “de 15 dias contados da recepção da comunicação de aumento”. Na opinião de José Abecasis, peca por falta de clareza, “correndo-se o risco de [por exemplo] um arrendatário dar um ok a uma coisa de que nem chega a ter conhecimento”.

Falta de eficácia ou distorção do mercado?

O economista Albano Martins questiona a eficácia da definição deste limite máximo de atualização das rendas, sem ter em conta outros pontos. “Se o Chefe do Executivo apenas limitar a subida das rendas, quem tem casas que comprou deixa de querer pôr no arrendamento. Diz que prefere vender”, antecipa, sugerindo que a medida devia ser acompanhada do “aumento de contribuição predial” para frações não ocupadas por longos períodos. Além disso, o economista pergunta: “Regulando-se a atualização pelo índice de preços no consumidor, o que se vai fazer quando as rendas estão a descer?” É o que acontece agora.

Mais eficaz seria haver “uma decisão política todos os anos” fixando-se um limite para as rendas, entende. “Como o mercado de arrendamento joga com a estabilidade das pessoas, consome o rendimento de cada família, o Governo deve fixar politicamente o valor”, diz. Naturalmente, senhorios e agências imobiliárias “não vão apoiar”, sobretudo estes últimos. No caso específico das agências, “quanto mais alta for a renda”, maior a comissão.

Perto de 360 agências imobiliárias publicaram uma declaração conjunta em que convidam os deputados a não apressar a aprovação deste projeto de lei por temerem que prejudique o mercado. A diretora da agência Ricacorp, Jane Liu, não assinou a declaração, mas concorda com o conteúdo. E defende que o projeto de lei poderá inclusivamente prejudicar os residentes de Macau, já que “70 por cento são proprietários de uma casa outra propriedade”. 

Além disso, Jane Liu considera que o mercado faz as suas próprias correções. “Em 2016, o mercado estava tão mal que as rendas desceram entre 30 e 40 por cento [média]”, recorda. 

Mais: como “a maioria das pessoas que arrenda casa vem de fora” e por pouco tempo, “três anos é muito tempo se não for um bom inquilino”. Por último, Jane Lei critica a imposição de reconhecimento notarial na celebração do contrato, por muitos proprietários residirem fora de Macau. 

Luciana Leitão

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