澳門樓市持續疲弱。雖然年初似乎逐漸從疫情中復甦，但事實上自5月開始，住宅指數一直下跌，且跌幅越來越大。2023年6至8月的住宅價格除錄得自2022年12月以來的新低，亦是疫情三年以來表現最差的6至8月。
奧比安物業總經理鄭永豪認為，樓價下跌「或可解釋為何最近一次土地競投並不踴躍」。政府早前拍賣氹仔兩幅私人住宅土地。雖然是2008年後首次拍賣土地，但只有一間公司為一幅土地投標。
根據《公報》刊登的資料顯示，BT8地段的招標底價為11.36億元，BT9a則是7.77億元，最後只有一間公司競投BT9a這一個地段。工務局局長黎永亮坦言：「想不到沒人投。」
投資者和中介對承擔新項目都更趨審慎。因為樓價指數下跌，他們可能預期住宅需要會減少，從而令競投土地或樓盤的意願減少
奧比安物業總經理 鄭永豪
鄭永豪形容，「住宅市場現呈下行趨勢」，因此「投資者和中介對承擔新項目都更趨審慎。因為樓價指數下跌，他們可能預期住宅需要會減少，從而令競投土地或樓盤的意願減少。」
他指出，必須要強調的是這並非土地流標的單一因素，「經濟情況、政府政策、市場不明朗」等因素亦會影響投資者行為和需求。
中國經濟成焦點所在
[中國經濟的不穩定性]也會影響整體市場情緒和投資者信心
奧比安物業總經理 鄭永豪
房地產行業面臨的不穩定因素方面，鄭永豪認為，澳門可能因全球對中國經濟喪失信心而受影響。「這也會影響市場的整體情緒和投資者的信心。」
在經歷了2023年初的強勁開局之後，中國經濟的表現遠低於預期：第二季度僅增長0.8%，是包括在應對疫情而接連封鎖期間在內、中國經濟增長最疲軟的季度之一。
世界銀行上週下調了對中國經濟增長的預測。從最初預測的2024年增長4.8%，現在降至4.4%。增長雖然是正面，卻是自上世紀60年代以來中國經濟增長最緩慢的一次。
與此同時，出口大幅下滑，消費、生產和投資放緩，失業率上升。2023年8月和9月，人民幣匯率創新低。鄭永豪表示：「人們可能會選擇保留資金，而不是投資新的開發項目。」
北京大學數字金融研究中心主任黃益平在一篇評論文章中寫道：「中國的經濟奇跡結束了嗎？也許是的，因為沒有奇跡可以永恆。更高的收入及其帶來的勞動力成本、不斷惡化的外部條件和老齡化的人口，都對長期的高增長構成了嚴重障礙。」
他又提到，在金融方面，「中國最大的擔憂」正是「圍繞房地產行業」。
兩年多前，中國政府對開發商貸款實施限制後，佔全國經濟總量高達30%的中國房地產市場陷入危機。2022年該行業的投資額將出現十年來的首次下滑。
中國房地產巨頭恒大在與其股東進行了近兩年的討論後，於上月底放棄了對超過190億美元債券的重組交易。一批投資者警告說，這可能會對其他公司造成災難性影響。
恒大並非個別例子。《紐約時報》指，在過去三年中，有50多家房地產開發商拖欠或未能償還債務。但恒大的情況更令人擔憂，因為儘管大部分債務屬境外投資者，但中國的許多中小企仍在等待付款。而恒大指，僅對建材供應商的欠款就高達820億美元。《紐約時報》指，在中國經濟增長下滑之際，「恒大的欠款令整個經濟百上加斤。」
黃益平預測，「如果房地產行業崩潰，後果將非常嚴重」，但他指出這與2008年美國金融海嘯不同。「中國的情況與美國次貸危機的一個不同之處在於，中國房地產行業缺乏明顯的負資產。這是因為在中國，特別是在購買第二套或第三套房產時，需要支付60%至90%的巨額首期。如果房地產價格下跌（大多數地區的房地產價格尚未大幅下跌），房地產行業對金融危機風險的影響將小於美國在全球金融危機中的影響。」但他也承認，「由此造成的家庭財富和經濟增長損失可能仍然很大」。
舊樓升值
與普遍的印象不同，11年或以上樓齡的住宅單位在上一季度升值幅度最大。樓齡在11至20年之間的房屋比上一季度增長了0.5%（同比上升4.6%），樓齡在20年以上的房屋增長了0.4%（同比下跌2%）。
樓齡少於5年的住宅較上期下跌2.2%，與2022年同期相比則減少2.6%。樓齡在6至10年之間的住宅也同樣出現下跌（-3.4%），但與去年同期相比上升0.6%。
鄭永豪指出原因有幾個，首先是住宅的區分。「樓齡在11年或11年以上的房屋可能位於一個隨著時間推移有顯著增長和發展的地區，從而導致需求和價值的增加，例如氹仔中央公園附近的建築。另一方面，新樓可能位於仍在開發中或發展較慢的地區。」
另一個因素是空間。「舊樓可能具有買家喜歡的特點，如較大的空間、景觀或配套方便的社區。」
最後是質量，因為「經過長期精心維護或翻新的舊樓可能因其量更好而保值或增值」。所有等等因素，例如認為舊樓具有更大的「建築特色」和「不那麼普通」，都會「使它們更受歡迎，並推高價格」。
