A agência imobiliária JLL Macau acredita que o mercado imobiliário de Macau vai “finalmente ver o fim do túnel” em 2023 e sugere que as autoridades ajustem as atuais medidas em vigor de controlo de preços para habitações residenciais
Na sua habitual análise anual do setor imobiliário da RAEM, a JLL Macau aponta que o volume e valores de vendas e arrendamento do imobiliário local deve finalmente recuperar em 2023.
“Tendo sido seriamente atingido pela pandemia nos últimos anos, o mercado imobiliário de Macau deverá recuperar com mais transações de arrendamento residencial esperadas depois da reabertura das fronteiras”, disse o diretor-geral da JLL Macau e Zhuhai, Oliver Tong.
“No entanto, é provável que as taxas de juros permaneçam a um nível elevado no curto prazo, enquanto as taxas de desemprego e subemprego não vão melhorar da noite para o dia.”
Cerca de 2.950 propriedades residenciais foram vendidas em 2022, metade do volume de vendas registado no ano anterior, e sem um único projeto residencial a ser lançado no ano passado.
Em 2022, foram emitidas licenças de pré-venda a um total de 971 novas propriedades residenciais, representando uma área total de 63.592 metros quadrados.
Tanto o valor dos imóveis como o valor de arrendamento residencial continuaram a cair em 2022, com os valores de arrendamento de propriedades residenciais de luxo e de classe média a cair 15,5 por cento e 12,8 por cento, respetivamente.
De acordo com Mark Wong, o diretor de Serviços de Consultoria e Avaliação da JLL Macau, com o aumento da confiança no setor e das taxas de juro (ponto mais elevado), os setores residenciais e comerciais do mercado imobiliário devem registar uma recuperação.
As taxas de juro em Macau e Hong Kong atingiram recentemente o valor mais elevado em 17 anos, com a Autoridade Monetária de Macau a anunciar uma nova subida da principal taxa de juro de referência para 5 por cento.
“As perspetivas do mercado imobiliário vão continuar a estar sujeitas aos valores das taxas de juro e a rapidez de recuperação da economia de Macau”,
Mark Wong, o diretor de Serviços de Consultoria e Avaliação da JLL Macau
“As perspetivas do mercado imobiliário vão continuar a estar sujeitas aos valores das taxas de juro e à rapidez de recuperação da economia de Macau”, diz Wong.
Pouca oferta privada
“No mercado privado, dois novos empreendimentos localizados na Taipa e em Coloane, que representam cerca de 850 unidades, obtiveram licença de pré-venda no ano passado”, salienta Oliver Tong.
No entanto, o diretor-geral da JLL apontou que os projetos de habitação pública vão dominar a oferta no mercado imobiliário de futuro, incluindo projetos de habitação económica para classe média – conhecida como ‘classe sanduíche’ – e o Novo Bairro de Macau na Ilha da Montanha, projetado para ser lançado este ano.
Com lojas, um jardim de infância, uma escola primária, um centro de saúde, um lar de idosos e um centro de serviços comunitários, o Novo Bairro de Macau no município de Zhuhai foi projetado para servir cerca de 4.000 frações habitacionais para residentes de Macau.
Simultaneamente, a JLL Macau aponta que cerca de 35.000 unidades habitacionais públicas vão estar disponíveis no futuro.
Apesar de prever um certo impacto, a agência imobiliária acredita que unidades como a esperada ‘classe sanduíche’ não vão ser um concorrente direto para o mercado de classe média e alta.
Segundo a JLL Macau, o volume de transações residenciais caiu 80 por cento face a 2010, na sequência de uma série de medidas de arrefecimento do mercado imobiliário.
O diretor-geral da JLL Macau sugeriu que o Governo considere ajustar quaisquer medidas de arrefecimento remanescentes consoante a situação atual do mercado.
“Essas medidas de desaceleramento foram lançadas há cerca de 10 a 12 anos […]. Nessa altura, acho que ninguém poderia prever a Covid e o seu impacto. Antigamente, acredito que fossem necessárias, mas agora o mundo é muito, muito diferente. Em termos de preço e volume de transações, estamos num nível muito baixo”, destaca Tong, acrescentando: “Acho arriscado se continuarem durante muito tempo, e isto prejudica as carteiras de toda a gente. Acho que é hora de pelo menos repensar ou reajustar essas medidas.”
Na dianteira
A agência indicou também na sua análise que o setor imobiliário comercial deve estar na dianteira da recuperação prevista para 2023.
Em 2022 registaram-se 357 transações de venda de imóveis comerciais, um decréscimo de 9 por cento em termos homólogos, tendo os valores das rendas diminuído 15 por cento relativamente ao ano anterior.
O rendimento gerado por propriedades comerciais ficou-se pelos 1,9 por cento até o final de 2022, com poucas transações propriedades comerciais de luxo registadas.
“Essas medidas de [controlo imobiliário] foram lançadas há cerca de 10 a 12 anos […] na época, acho que ninguém poderia prever a Covid e o seu impacto”
Oliver Tong , diretor-geral da JLL Macau e Zhuhai
Quanto a 2023, a imobiliária acredita que a recuperação do volume de visitantes na cidade após a reabertura da fronteira foi mais rápida do que o esperado, e uma “recuperação significativa” é esperada no mercado de arrendamento comercial.
“As consultas sobre unidades de lojas de primeira linha próximas a áreas turísticas aumentaram significativamente logo após a reabertura da fronteira, principalmente comerciantes locais que vendem lembranças ou operam farmácias”, indica Tong.
“Os arrendamentos comerciais recuperaram para cerca de 50 por cento dos níveis pré-pandemia. Os grandes grupos comerciais adotaram uma abordagem de esperar para ver e observar as condições do mercado por mais alguns meses antes de tomar qualquer decisão de expansão, pois ainda existem problemas como escassez de mão de obra e custos crescentes.”
Quanto ao mercado imobiliário de espaços de escritório, registou-se em 2022 um total de 4.111 novas incorporações registadas em Macau, menos 24,3 por cento do que no ano anterior.
A JLL Macau atribuiu parte da quebra à pandemia e à contração do mercado VIP do setor do jogo, depois do encerramento das maiores empresas de promoção de jogo VIP.
O número de transações de escritórios também caiu um terço, para 100, em 2022, uma vez que o valor da transação foi reduzido em 33,5 por cento em termos homólogos para 710 milhões de patacas.
“O mercado de arrendamento de escritórios de Macau estava muito fraco, com uma taxa de desocupação crescente em 2022, uma vez que a economia local foi gravemente atingida pela pandemia e as autoridades governamentais deixaram gradualmente os escritórios alugados no mercado privado”, aponta Matt Lou, gestor sénior de Arrendamento da JLL Macau.
