澳門的地產市場正經歷前所未有的轉變。隨著經濟逐漸復甦，房地產需求卻並未如預期般強勁回升，反而出現了持續的疲軟跡象。
仲量聯行澳門總經理唐偉樂向《澳門平台》表示，這是疫情後的「新常態」。由於經濟環境的不確定性和租房者預算有限，導致租賃市場的復甦力道不大。
供過於求
唐偉樂指出，新樓盤供應過剩問題加劇，許多未售出的樓盤被投入租賃市場，抑制了租金回升。
據澳門統計暨普查局數據顯示，截至今年第二季，澳門住宅租金從2023年的最低點每平米130澳門元上升至135澳門元，然而，相距疫情前每平米162澳門元的租金，僅回復約83%。
當前，租金的回升主要集中在一些中小型單位，而大面積單位的租金仍然處於較低水平。唐偉樂指出，這種現象反映了租戶更青睞便宜單位，而非看重居住條件。
在房地產投資的回報率方面，目前大部分中小型單位只有2%，大面積單位升值更低，對此，唐偉樂直言：「租屋比買樓更划算」。
市場波動
唐偉樂特別提到了壞帳問題，儘管澳門銀行界稱壞帳比例僅為2%多，但壞帳總數「已增長了十幾倍」。
他舉例，去年在路環區推出的兩個新樓盤，當中相隔了7至8個月的時間，但兩者的售價相差高達30%。這種劇烈波動反映了市場的嚴峻狀況。
唐偉樂補充，由於疫情爆發以來澳門的成交量急劇萎縮，加上許多成交集中在價格較高的新建樓盤，這些因素使統計數據顯示的整體成交價格與疫情前差異不大，但實際情況卻並非如此。
商鋪市場重塑
澳門傳統商業區舖位出現了「十室九空」的現象，本地結業潮引起社會憂慮。
據統計局數據，澳門商鋪租金較住宅租金更早出現反彈。今年第二季澳門商鋪單位每平方米平均租金為497澳門元，較2022年的低位每平米481澳門元反彈3.3%，回復至2019年約92%。
唐偉樂強調，不僅是消費外流的影響，疫情也徹底改變了澳門的消費模式，導致零售商業生態發生顯著變化。
「北上消費確實是個因素，但無法忽視的是網購的普及對澳門本地商鋪的衝擊。現在很多消費者在實體店試過商品後，會選擇在網上購買，然後直接配送到家或收集站。這使得以往豐富多元的零售業態逐漸萎縮，現在更傾向於以手信、藥品和高端運動品牌為主。」
唐偉樂還觀察到，在當前經濟形勢下，即便有錢人也不再願意為產品消費。「我們看到，奢侈品和電子產品的銷售額均出現了明顯的下滑，甚至電子產品的銷售也減少了20至30%。」
市場集中化
澳門中區南區工商聯會會長李卓君指出，儘管澳門的遊客數量已大幅增加，但這並不意味著所有行業都隨之繁榮。他認為，博彩企業中的非博彩元素未能有效地惠及本地商戶，導致經濟復甦的不均衡。儘管遊客數量激增，但商鋪需求仍未見回暖，許多本地商家和商鋪業主面臨持續的經營困境。
李卓君表示，雖然整體GDP有所上升，但高端消費和零售業務卻出現了下滑。
另一方面，他指出，許多活動如演唱會等仍集中在博彩企業內，這些非博彩元素未能充分分散到社區，未能有效促進本地商業的全面復甦。李卓君擔憂商鋪需求的持續低迷，並呼籲需要更多支持以改善本地經濟狀況。
