房地產:香港加息 澳門緊隨 - Plataforma Media

房地產:香港加息 澳門緊隨

房屋信貸成本可能上升,但澳門低息政策可繼續滿足需求及支撐房地產價格。

上月起,香港的銀行開始調高住房按揭利率,並透露今年的按揭利率將提升75個基點。或許澳門短期內亦會調高,因為其基準利率一直緊隨香港和美國步伐升高。銀行支付的現金利率繼續上升,與香港一樣,本地金融機構可能會決定開始將增加的成本轉嫁給客戶。
澳門大學金融學教授、房地產市場專家黎寧認為:「澳門很有可能會緊跟香港銀行調高住房按揭利率的步伐。」但她亦指出,澳門和香港經濟狀況的差異越來越大,所以香港調高不意味著澳門也一定會調高利率。
自美國聯儲局於2015年12月加息以來,謹慎投資的警告在澳門成倍增加。澳門金融管理局7月發布的最新《貨幣和金融穩定報告》再次堅持這一觀點。
6月底,本地銀行間市場利率為2.1%,較去年上升1.3個百分點,「澳門銀行提高按揭利率的壓力與日俱增」,澳門金融管理局指出,接下來應該有所調整。「在目前的加息週期中,房屋擁有者應謹慎評估支付能力,因為利息逐步上調將增加支付成本,其他類型的貸款者亦應關注與信貸利息上升相關的金融風險」。

「利率小幅上漲不會抑制需求」

銀行最優惠利率為5.25%,多年來一直保持不變,但房產貸款人所得到的並不是這一利率。在澳門,住房貸款利率仍保持低水平。今年第一季度新增貸款顯示,超過三分之二的新房貸客戶(71.4%)獲得的利率為2.75%,其中1.7%的客戶獲得的利率是3.25%。
儘管如此,獲得最優惠利率2.75%的人的比例正在下降 —— 去年第一季度,該比例為四分之三,即75.6%。而且,根據澳門金融管理局最新的統計數據,澳門所有購房貸款均「可能」會受可變利率影響 —— 也就是說,按揭利率很可能上漲。
儘管如此,按照黎寧的說法,澳門購買住房的價格足夠低,使得在加息的情況下需求也不會減弱。黎寧表示:「利率上升時,自然會為房地產市場降溫。然而,由於一開始的利率很低,因此小幅上漲並不會抑制想買房的人的需求,特別是當需求強勁時—— 這已不再是新聞了。」
住房貸款市場在去年年底有所放緩,於今年初開始又再「打得火熱」。在第一季度,本地銀行發放123億澳門元貸款用於購房,增加20.5%。大多數(28.7%)是三百萬到四百萬澳門元的貸款,居民佔主導地位 —— 有106.7億澳門元。非居民貸款增至五倍,達到16億澳門元。
商業房地產和建築公司可獲的貸款暴漲,第一季度增長135.7%,達到256億澳門元。澳門金融管理局指出,這些貸款中很大一部分(62.2%)與香港銀行同業拆息,即香港銀行間市場的利率掛鉤,隨之波動。

銀行利潤增速放緩 增長12.7%

澳門金融管理局的報告指出,澳門銀行已減少對房地產的投入,今年5月底,房地產獲得的貸款在授予私營部門的貸款總額中佔40.3%,較去年同期減少1.6%。因為銀行有存貸差的利潤空間,現金流壓力伴隨著銀行收益增長率而下降,這些機構的利潤將持續大幅增長。截止至5月份,增至12.7%,達到68億澳門元。
根據澳門金融管理局的數字,今年第一季度,銀行利潤增長率放緩至7.1%,而2017年的增長率為12.7%。澳門信貸機構的淨利息收入為49億澳門元。
但同一時期,銀行更多地借助利率、手續費和金融投資回報獲得利潤,這些收入增長了27.2%,達到17億澳門元。過去一年,金融工具的手續費和管理費僅增長0.3%,增至65億澳門元。

紀美麗 31.08.2018

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