澳門金融管理局訂定的基準利率由2022年至2023年7月間，從5.25%增加到6.125%，短短幾個月內增加了1個百分點。如果與2020年的1.5%相比，這速度更令人擔憂。
澳門大學工商管理學院教授李振國表示，這令一些債務人的負擔大幅增加，尤其是「他們當中許多人的收入可能比疫情前少得多」。
澳門的利率與香港利率掛鉤，而香港利率又比美國聯邦儲備局的指標利率下限高出50個基點。
今年，美國聯儲局連續11次加息，試圖控制該國的高通脹。這努力似乎已經奏效，在今年的最後一次會議上，聯儲局將主要利率維持在5.25%至5.5%之間，又表示2024年可能會減息。
李振國向《澳門平台》分析，「聯儲局已經向市場發出信號，打算在2024年從第二或第三季度開始減息大約0.75%左右，這可能會減輕貸款人的利息負擔。相信從2024年第二或第三季度開始，加息壓力會有所緩解。」
2024年影響持續
但實際減息之前，高企的利息將繼續增加背負着浮動貸款利率的居民的支出壓力，並削弱房地產銷售。今年10月，新批核的住宅按揭貸款額為8.8億澳門元，與去年同期相比下降了10%。
新批核的商用物業貸款較去年同期跌幅擴大，達84.2%，降至11億澳門元。同期，這兩類貸款的貸款拖欠比率也從0.6%大幅上升至1.6%。
仲量聯行在最近的一份報告中指出，高利率、全球經濟放緩和中國內地經濟復甦減速是影響澳門房地產市場的最主要因素。
仲量聯行在其《大灣區房地產指南》中指出，房地產市場受到高抵押貸款利率和公共住房大幅增加的強烈影響，導致交易量低迷。雖然8月至10月間的整體房價指數與2022年同期相比只減少4.2%，但住宅交易量也持續下降。
此時推出支持貸款人的補貼或其他行政政策，可能會對市場產生不良影響，甚至預料不到的影響。
澳門大學工商管理學院教授李振國
根據澳門財政局的數據，今年9月的住宅交易量僅為2300多宗，而到2019年底，交易量已超過8000宗。
在唐偉樂看來，將於2024年放寬的房地產調控政策，有助於刺激市場交易量，但對房地產價格的影響尚不得而知。
澳門政府最近推出了一項法案，取消購買第二套住宅5%印花稅，以促進私人市場的銷售數量。
根據財政局的數據，約19.5萬居民在澳門至少擁有一個物業，其中超過3.3萬人擁有多於一個物業。
但仲量聯行澳門主管唐偉樂在研究報告中指出：「然而，從明年起，購買低於800萬澳門元住宅物業的買家必須接受澳門金融管理局規定的貸款負擔能力壓力測試。」據指，一些房地產開發商已經在新政策生效前開始降價，這可能會導致銷售量增加。
政府限制樓按 但拒絕補貼
最近，澳門政府宣佈將私人市場的最高按揭貸款比例降至70%。
新政策前，在澳門購買價格不超過330萬澳門元的住宅，首期比例最高可佔住宅單位價值的10%；購買價格不超過800萬澳門元的住宅單位，首付比例最高可達20%。
政府認為有必要採取這一措施，以保護居民免受抵押貸款風險的影響。
然而，在立法會討論該提案時，幾位議員認為該提案將使年輕居民更難購買房產。
澳門立法會議員李靜儀和梁孫旭指出，由於利率上調，很多供樓人士的壓力較大，政府有否考慮推出自置物業的供樓利息支援或減稅措施。
經濟財政司司長李偉農認為，如果政府不設定按揭貸款比例上限，而是由市場決定，按揭比例有可能會過高，導致申請者需要承擔相當大的風險來償還貸款，並會提高本地經濟的系統性風險。
至於補貼按揭供款的可能性，經財司司長只指出，「特區政府會密切關注樓市變化，做好監管，保障相關居民及本澳金融穩定」。
拭目以待
李振國指：「此時推出支持貸款人的補貼或其他行政政策，可能會對市場產生不良影響，甚至預料不到的影響。」
澳門銀行公會於11月宣佈，將延長「還息不還本」的措施。這項措施是在疫情發生後實施的，原定於今年12月31日到期，延至2024年底到期。
李振國向《澳門平台》表示，這項政策對面臨短期還款困難的中小企業很有幫助，可以避免每月貸款分期付款額突然增加。
不過，當被問及是否可以對私人按揭貸款採取類似措施時，李振國認為，考慮到「需求調控政策放鬆帶來的調整預期、市場預期和利率環境的變化」，當局採取的策略是正確的。
他補充：「與此同時，還款困難的人可以考慮出售他們的單位，幫助解決市場上的一些問題。」
