「我一直認為首置人士是需要幫助的」 - Plataforma Media

「我一直認為首置人士是需要幫助的」

澳門政府在2月初推出增購住宅加徵印花稅,以及為首置人士放寬按揭成數。縱然坊間有評論質疑這組措施的矛盾性,但澳門大學工商管理學院副院長(研究及發展)黎寧認為政府已作出了該推行的政策。這名房地產專家同時建議政府應考慮推出針對年青人作短期助租的措施。

– 澳門政府在2月初推出增購住宅加徵印花稅,同時又為首次置業的青年放寬按揭成數。你如何看這個所謂樓市組合拳的合理性和推行的時機?
黎:先說合理性吧。澳門的問題能最終解決的方法就是增加供應,但這不是短期能做到的事。所以要遏止那些不應該給他們機會去令樓市更不好的動作,就是增加購買第二,第三套房的稅。如果用這樣的方向來看是對的,然後要幫助那些首置的人士。在澳門比較特別的是,年青人去找收入穩定的方式比較多,相對其他國家而言失業率也很低,所以他們有能力去供樓,但是沒有能力去給付高額的頭期款,現在有這些舉措去幫助他們是件好事。這樣去分析的話,這兩個措施都是對的。但以推行時間來看,因為這已經是一個長久存在的問題 – 愈不去推行就愈有問題。
尤其是第二個措施 – 我一直認為首置人士是需要幫助的。當然,有聲音認為政府一面說要增加稅款來打壓樓市投資,另一方面又去幫助首置人士,這會使樓價增高。沒錯,的確有這個可能性;但如果不幫首置人士,只是打壓[投資],也沒有用,有需要的買家還是買不了樓。你無法期望政府能做到完美的措施,能做的就是幫助那些首置市民有這個環境去買樓。
– 現在港澳將跟隨美國踏入加息周期,在此時放寬首置買家的按揭成數是個明智的決定嗎?
黎:美國現在[在低息環境下]的息率跟在正常時的息率都有好幾個percent。如果每一次加息的幅度是0.25%的話,也要加好一段時間……這種措施不容易做,很多市民在經濟好的時候,不會預想在經濟轉差的時候情景會變成什麼,很多時候這是一個心理關口的問題……措施能愈早出是能幫助到有需要的人,但也有因這個動作而有跟風買樓,而不會去看加息之後自己的負擔情況如何的人。
– 所以你認為這個協助首置人士的措施成效會好嗎?現在我們未有官方的樓市交易數據,但已有一些聲音說一些業主在[針對首置買家]賣樓時提價.
黎:或者,倒轉來看,不是看有沒有效,而是有沒有需要。首置人士買不了樓的原因不是供不起 – 看別的地方,頭款也不是[像澳門]這麼高。在這樣的情況下是否應對首置的人放寬……我覺得這個措施是需要的,是要為首置人士放寬頭款的。現在問題仍是:業主加了價,你是否仍是需要買那一層樓?最近有些報導是不錯的,引述了社會人士說年青人真的要看清楚自己是否需要做這件事[買樓]。
– 你又如何看政府對首置買家年齡的定義 – 亦即21歲至44歲。政府曾解釋說這是沿用青年人創業援助計劃的年齡作界定。
黎:年齡的設定總是敏感的……我對買家年齡看法中性的原因不是我贊成[政府設定的]定義,而是我不知道怎樣去贊成或反對它。在現實當中,任何一個數字,年齡層的界定都會令一班不符合這個官方界定的人的不滿,而他們都會有自己的理據。
– 在公屋方面來看,你又怎麼看政府所維持的 「社屋為主,經屋為輔」的政策?
黎:我一直都認為是對的。對的意思是,主和輔的概念不是以樓宇數量來評定,而是他們的重要性。不是看以往建過的公屋數字,而是需要幫助的那些人。如果用現在社經屋的定義來看,我對「社屋為主」的認識是真正需要住房,但無法在市場上租屋的人,他們是需要幫助的,這是政府的責任;「經屋為輔」,是因為經屋要賣出的,要幫助市民置業,其實政府最主要的責任是所有人要有地方住……至於公屋建造數目的問題,我覺得要回到年青人置業的問題 – 我一直認為政府要幫助首置的人士,而這現在終於做了。第二,在澳門,如果有人敢說未來10年的樓價都不會升,就算政府推出28,000個公屋也不會有人去買,因為人的置業心態都是要投資,希望手中的單位不會貶值。
但無論政府蓋多少樓房,都會售罄;但如果建了樓房,可以租給那些想改善家中置業情況,又無法在租務市場中用合理的價錢租到樓的年青人。這個短期租約可以是數年 – 這個年數是一個magic number,是需要多加研究的。而在這數年的時間,年青人可以有時間去儲蓄頭期款去買私人市場的樓宇。
– 但這個措施在澳門實行是有難度的吧?畢竟澳門的樓價真的很高。
黎:其實,就像澳門的賭收一樣:如果你看以前的賭收,真是每年以雙位數字的增幅在增長,但這個增幅不可能永遠維持……而賭收的基數已擴展得很大。同理,樓價上升的幅度正常來說也不會像以前一樣。再加上,澳門已實行了一些措施去減少外地[在澳門的樓市]投資。
– 你會認為這樣的措施真的有效嗎?
黎:我會認為,不是這個措施做到與否的問題,而是有這種[租務]需求的人並沒有相應的供應。到最後,措施是否真的有效,要看年青人的夢想是什麼?是不是真的要置業?如果是的話,起碼有這個方案可以幫助他們……澳門的年青人真的不是很敢放眼世界。在外國,年青人不會想太多置業的問題。但在澳門普遍年青人就是大學畢業後找個工作,買樓,結婚,生小孩 – 這是以前的人的觀念,但在現在不應該再這樣,因為澳門很小,市場太單一了。

少華  02.03.2018

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