房屋半空半滿 - Plataforma Media

房屋半空半滿

本週,全面啟動本澳居民疫苗接種,將對本地區經濟產生積極影響,但是房地產市場將無法儘快恢復在新冠肺炎疫情攪亂世界之前所享有的實力。《澳門平台》訪問的專家認為,每平方米的價格繼續下跌,買家更加謹慎,賣家更加不情願,牛年應該不會有什麼新消息。好消息?租戶更有資格重新談判價格和合同。

過去幾年,澳門特區不動產價格紀錄破完又破,某些房產的價值升幅超過300%的日子,只能成為回憶。但本澳住宅單位的價格,預計不會比現在下降得更多。澳門較大房地產機構的負責人向《澳門平台》表示,儘管經濟增長預計是海市蜃樓,但牛年該行業必須採取穩定和謹慎的態度。
安世地產總裁吳迪恆(Nestor Ng)表示:「我要說,今年的市場將會以穩定為特徵。2019年,甚至2018年,價格沒有顯著上升,增長幅度很小,約為5%。」
他表示:「如果說經濟復甦是指2018年和2019年的價格,那麼我可以告訴你,目前沒有什麼不同,最終的變化將主要取決於政府的政策。」
數據支撐吳迪恆的說法。根據財政局公佈的最新資料,1月底平均每平方米價格為澳門幣98,667元,與去年同月底政府的數字相比,當時每平方米的平均價格為100,636澳門元,這一數字較今年顯示下跌約2%。
去年12個月,澳門經濟受到新冠肺炎疫情重創,但房地產行業是最能抵禦突發公共衛生危機衝擊的行業之一。酒店、博彩、餐飲和小企業都受到衝擊。房地產交易市場也有所調整,儘管較博彩收入損失的影響而言,影響已微乎其微。 2020年,平均平方米價格為102,141澳門元,較2019年降低近6,292元。去年全年,共有6,394個不動產單位交易,今年首個月共有470個,較去年同期增加77個。
Mark Wong表示,這一行業在疫情高峰期的表現以及最新的數字表明,最糟糕的時期已成為過去時。
這位澳門仲量聯行評估與諮詢服務公司總監估計:「雖然新冠肺炎疫情帶來的不確定性會逐漸消失,但市場仍需一些時間才能恢復。」
他稱:「倘若不動產貸款政策及印花稅維持不變,住宅單位的價格不可能在短期內上升。由於大部分土地已經由政府收回,現有的預售項目已經消化,預計2021年住房單位交易量將保持穩定,尤其是因為市場內沒有增加新的重大項目。」
新冠肺炎疫情使房地產行業陷入困境,儘管這一流行病並沒有威脅到其生存,但促使居民和投資者對於市場選擇一種更加深思熟慮、更加謹慎的態度。
奧比安物業聯席董事蔡國駒(Ryan Choi)認為,要花幾年的時間才能恢復投資者的信心。
他認為:「房地產市場在短短一年內可以恢復的想法過於樂觀。」他承認,目前正面臨一個「將持續一段時間的週期」。
蔡國駒指出:「澳門在很大程度上依賴於旅遊業,這種依賴使我相信,疫情對澳門經濟的影響將繼續顯現。我不認為牛年能達到2019年的水平,恢復過程將是漸進的,並將持續兩三年。」他認為,啟動居民接種疫苗的計劃,將對澳門經濟產生「積極影響」,並幫助恢復博彩業總收入。
澳門大學工商管理學院金融學教授黎寧則不這麼認為。她同時兼任亞洲房地產協會執行理事。她說,澳門房地產市場的競爭力與來澳門的遊客和賭客密切相關。
黎寧表示:「接種疫苗主要是為了讓居民感到更安全。她說,經濟復甦將取決於是否有遊客。」
她認為:「在衡量中國的投資是否能夠促進地產業復甦之前,我們必須先瞭解一下,令人決定在澳門投資的原因。任何決定均應以澳門未來發展的前景為準。」

租賃反其道而行之

在房地產交易方面,新冠肺炎疫情的後果似乎並沒有動搖該行業中介的熱情,但這場疫情對租賃領域的影響,特別是對住宅物業的影響,為10多年來價格持續上漲的市場領域帶來了罕見的逆轉。
蔡國駒表示,租賃價格的下跌集中在與博彩業有聯繫的非本地勞工的住宅企業中尤為明顯。
他表示,在位於路氹地段兩端的住宅區,如金峰南岸和大潭山壹號,租賃價格「顯著」降低。
「沒有關於出租單位佔用率的官方數據,但據我們處於第一線的了解,非常坦率地說,佔用的公寓數量和租賃合同都減少了。」
他解釋:「即使購房市場需求仍然很大,但在租賃方面,去年價格大幅下跌,尤其是那些通常受到外籍家庭青睞的住宅區,例如金峰南岸和大潭山壹號。」
在其中一些小區,重新協商價格和合同的做法已司空見慣,黎寧認為,這是市場運作和自我調節。
她認為:「這是可以預見的結果,可以用市場力量來解釋。鑑於此,對於收入減少並繼續支付如此高租金的租戶來說,這並不容易。對於房主來說,最好將單位出租,即使價格便宜,也比空着要好。」
澳門仲量聯行評估與諮詢服務公司總監已經意識到租賃價格的下跌,但他認為,現在談論租賃價格的持續下跌趨勢還為時過早。
這位專家說,從整體來看,租金的降低並不顯著,他對重新談判合同已成為一種普遍做法的看法提出質疑。
「2020年,住宅租賃市場因非本地勞工減少及賭場附近住宅單位需求減少而放緩。根據我們的仲量聯行住宅指數,高檔住宅單元和中產階級住宅單元的租金金額按年分別下跌4%和4.5%。」
Mark Wong稱:「重新協商和削減租金主要發生在商業領域的市場上。但是,我們沒有在住宅租賃領域發現這一趨勢,因為租賃市場只佔住宅市場的10%。許多房東沒有降低租金,甚至選擇了將公寓空置,儘管對租賃市場的需求已經下降。」
由於旅客赴澳的速度比預期的要慢,博彩業的發展亦不穩定,房地產行業的前景仍然不明朗,迫使相關機構和房地產經紀人尋找替代方案。安世地產稱,葡萄牙比澳門和氹仔的房地產市場更具優勢,是該公司牛年的主要投資項目。
安世地產總裁吳迪恆表示:「在澳門,我們主要依賴旅遊和博彩。這兩個行業受到嚴重影響,導致澳門的房地產市場也受到衝擊(…)在澳門,目前投資有限,因此,安世地產希望吸引更多的投資到葡萄牙。眾所周知,這可能是波爾圖或里斯本等大城市按照黃金簽證計劃將接受投資的最後一年。」

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