隨著經濟復甦步伐波動，澳門房地產市場亦表現出不穩定性。整體樓價指數持續下滑，較去年同期下跌逾一成，與2019年高峰期相比，跌幅已達27%。價格調整趨勢日益明顯，而且不再局限於特定物業地段或類型。
僅在2023至2025年間，澳門房地產交易量與總交易額已暴跌逾半（詳見圖表一），反映市場持續低迷。仲量聯行澳門物業估價部及風險管理部高級總監黃嘉良向《澳門平台》建議：「政府或可考慮下調部分交易稅率，例如印花稅，並放寬按揭貸款的貸款與估值比率（LTV）限制。」
（住宅租金）漲勢近期已有放緩跡象，預料此態勢或將延續至下一季度。
黃嘉良 仲量聯行澳門物業估價部及風險管理部高級總監
圖表1 Quadro 1 澳門不動產交易：2023年與2025年對比
圖表2 Quadro 2 澳門租金統計（第二季度）
圖表3 Quadro 3 澳門租約數目：2023年與2025年對比
外僱人士推高租金
根據統計暨普查局2025年第二季度的數據，商業及辦公空間租金再度下跌，而住宅租金則窄幅回升（詳見圖表二）。
黃嘉良指出，「住宅租金行情受外僱回流支撐，呈現回升趨勢；相對而言，商業租金則因營商環境持續疲弱而進一步下滑（詳見圖表三）」，然而，「（住宅租金）漲勢近期已有放緩跡象，預料此態勢或將延續至下一季度。」
分區數據顯示，各區的情況不盡相同。新口岸區與路環分別錄得1.5%及1.2%的租金漲幅。黃嘉良分析，這與「居民居住及工作需求」有關。「新口岸填海區及新口岸填海區及路環毗鄰酒店集中。然而，隨著黑沙環一帶有新住宅項目落成，該區的租賃供應增加，租金亦會下跌。儘管如此，在澳門，住宅價格與租金之間在置業決定上的聯繫仍然較為薄弱。」
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近期觀察到南灣區新推項目售價已逼近二手房價水平
黃嘉良 仲量聯行澳門物業估價
新盤削價銷售
市場不穩定性同樣反映在購置者的信心上。黃嘉良指出：「本地居民存款持續增長且根基穩固，然而投資意願仍顯疲軟，主因是市場曾長期缺乏新盤供應。近期觀察到南灣區新推項目售價已逼近二手房價水平，開發商為刺激成交量加速資金回籠，願意主動讓價銷售。」
發展商主動降價，反映他們在市場信心薄弱的情況下，試圖吸引買家。今年第二季度就業人口月收入中位數已由18,800澳門元降至17,800澳門元。匯業銀行主席區宗傑接受澳廣視採訪時表示，樓市下半年或未有止跌跡象，銀行業經營仍存在挑戰。
對未來季度的預測仍取決於旅遊業表現、內需復甦程度及投資者信心。除此之外，還有其他潛在因素或可能令困難持續。黃嘉良指：「澳門當前經濟基礎穩固，但經濟結構與旅客消費偏好仍在變化。」以衛星賭場結業為例，他認為這將拖慢房地產市場的復甦」，又表示，「政府政策走向、人口增長模式及新資本流入規模，將成為影響本地住宅市場未來走向的關鍵因素」。
