澳門房地產大幅 下跌的可能性很低 - Plataforma Media

澳門房地產大幅 下跌的可能性很低

金融分析機構標準普爾(Standard & Poor’s)預計,明年中國樓市將會下跌,這將會稍稍影響中國市場。
標準普爾預計,2019年中國樓市價格將下降5%。標準普爾於上週發布的報告中指出,房地產已經到達上限頂峰。但澳門的分析師認為,本地房地產市場不太會受到內地跌勢影響。澳門美聯前執行董事張一輝表示,澳門大部分房地產買家都是本地人,也就是說市場會因市民收入或澳門的賭收而波動。他預計,現在中美貿易戰已經打響,因此這或會對2019年的房地產市場造成些許影響。

張一輝表示,雖然房地產市場會下跌,但幅度不會很大,澳門市民從沒有像現在那麼富裕。因此,他預計明年樓市價格將會下跌10%左右,交投量相較去年下降10%以上。
經濟學家馬浩賓認為,房地產價格主要取決於博彩業、以及中國政府對資金流動和人民幣的匯率管制措施。因此明年市場變化不會太大,有可能還會有稍微上漲。通常市場下跌就比較難反彈,因此投資者寧願等待更好的時機低價買入。
他預測內地房地產市場價格下跌不會對澳門造成什麼大的衝擊。但是如果下跌情況繼續發酵,資金也往同一個方向流動(澳門),中國政府也沒有對此採取什麼措施。那麼這就會影響澳門的房地產市場和博彩業,最後導致房地產價格下跌。
張一輝強調,內地市場對澳門的影響力越來越大。因為本地市場很大程度上依賴內地經濟。如果內地經濟表現不佳,訪澳遊客和賭客的數量都會減少,從而影響本地人的收入,並且影響購買力和交易量。
澳門房地產聯合商會會長吳在權認為,必須要看是誰在澳門投資。根據官方數據顯示,超過90%的本地樓市都是本地買家。以人民幣來支付的投資者比例非常小或根本沒有。經濟學家也預計中國房地產市場不會出現大幅下跌,波動不會太大。他認為,本地市場缺乏新建房屋,因此房地產買賣只限現有房屋。
澳門仲量聯行董事總經理古嘉豪認為,本地市場是獨立於內地市場。博彩業復甦、房地產的交易量以及港珠澳大橋的開通,將會減低內地房地產市場對澳門的衝擊。
古嘉豪也同樣認同其他分析師的看法,本地經濟主要依賴博彩業和旅遊業。兩個產業都與內地的資本和政策有直接關係。因此如果政策沒有太大改變,市場很快就會穩定下來。雖然整體經濟波動較大,但澳門經濟發展依然強勢。
對預測存疑
標準普爾指出,中央政府採取房屋政策來抑制房價上漲。另外,取得信貸變得更困難,提升最低收入標準也同樣得到落實。經過兩年的改革政策後,9月和10月的房地產市場表現依舊強勁,中央政府正逐漸解決房價上漲問題。
吳在權則表示:「我對標準普爾的預測表示懷疑,中國有超過10億人口,國土面積超過900萬平方公里。中國那麼大,是很難做預測。內地市場是有週期性的。當一個地區的樓房蓋起來以後,其他城市的翻新計劃已經設計出來。周而復始,永不停息。至於房地產價格方面,有上下起伏的空間。」
他還表示:「政府是關心人民福祉,不會讓價格瘋狂上漲。因此中央政府一直採取措施抑制價格,讓價格水平保持在大眾都能接受的範圍內。房地產始終跟其他行業掛鉤,政府會防止房地產市場價格大幅度波動。中美貿易戰是會有些影響,市場會出現小幅度的波動,這是合理的。」
考慮到中國正面臨的經濟形勢,如貨幣貶值和貿易戰。馬浩賓認為有可能出現下跌,但中國擁有不同的產業,發展趨勢也不一定一樣。
他認為,下跌並不代表內地房地產市場「泡沫爆破」。內地經濟一直保持增長和內部也有資本投資。另一方面,政府一直極力避免內地市場盲目和激進的投資。因此必須推出相關政策才能讓市場健康化。
張一輝認為,如果內地房地產市場不景氣,澳門也會受到影響。不過從長遠來看,這可能是積極的現象。因為這會讓投資者更冷靜地選擇投資。不過這也許會阻礙市場發展。
他表示,對於內地市場,你很難察覺出什麼端倪。這很大程度取決於政府的政策,而不是其他因素。基於近期的趨勢,儘管市場出現大幅度下跌,但房屋需求仍然居高不下。農村人口大量遷往城市,因此中國市場變得不可持續。從長遠來看,將來會出現更多空房,因為人口會逐漸下降。
標準普爾預測,房屋交易量將下降至3%至7%,也有可能下降至8%至12%。小城市最有可能受到衝擊。但珠海鄰近地區卻相反,港珠澳大橋的開通將吸引香港和廣東省的投資。珠海的房價應該是最低的,因此房價仍然會上漲5%至10%左右。

 

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房地產市場衰退

國有投資銀行中國國際金融有限公司表示,明年房地產市場將面臨衰退。有關報告證實幾位分析師的預測。有文件指出,銷售、投資和新建築將「大幅減少」。文件稱,有關預測已導致許多公司取消購買土地以應對市場萎縮。該銀行向中央政府傳達信息:「應改變降低房地產市場的政策」。該銀行建議降低購買房產的最低門檻,加強獲得信貸和降低利率。該銀行的預測顯示,銷量和房價將下跌10%。同時亦補充表示,投資和新建築也應分別下降5%和10%。中國家庭財務調查報告顯示,內地有超過5,000萬個空置房屋,約佔全國城市房地產的22%。

 

蘇爔琳 16.11.2018

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