住屋現實 - Plataforma Media

住屋現實

住屋問題是澳門居民最關心的問題之一。也有充分理由證明這一問題仍會持續。

儘管大部分人口——稍高於70%,都 居住在自己的房屋之中,但仍有不 可忽視的一部分需要購買或租賃房屋。而 對於那些想要獨自生活或組建家庭的人 來說,購買房屋仍十分困難,租賃也遇到 了相同的情況,在購買房屋的價格攀升之 後,租賃價格亦大幅增加。 冷卻經濟的總體情況使得房屋價格在近幾 個月出了一定的回縮,但仍處在歷史性高 價位上。價格方面需要非常大的突破才能 使其回歸到普通居民能承受的合理水準。 下面給出的數字表明,房價所發生的如此 下跌現狀,本應當將其帶至2014年記錄 值的一半或三分之一。這個場景是不合理 的。

然而,價格的發展對普通公民購買能力的 影響並未帶來多少疑問。如果我們分析從 2004年開始(即結束賭場一家壟斷的一 年)到現在的每平方米房屋價格變化,我 們可以發現房價躍升了12倍。這是一般參 考的指標,顯示出總體趨勢和至今每單位 面積價格的變化幅度。還需要注意的是住 房平均面積在問題時期也出現了增長,由 於近幾年高細分市場在建設領域所佔的重 要性日益增加。當然整個地區的平均住房 也在增長。這些都是近年來這一領域最顯 眼的兩大主導趨勢。

這裡需要指出,一份關於地產行業變化的 詳細且嚴謹的分析,應該欣賞各個細分市 場的發展。而不同細分的行為往往都會以 各種方式影響不同階層的人口。因此,在 使用平均聚合值確定房屋政策時,一定要 非常謹慎。將豪宅部門的增長獨立出來非 常重要,因為這一區間更多的涉及外部需 求。它所涉及的住房單位在一開始就無法 獲得或目標並不指向內部市場。這一細分 價格波動較大且對經濟外部條件變化非常 敏感。因此這一細分的表現往往會扭曲總體指標,且並不一定反映出那些在此生活 和工作的人細分市場發展的實際影響。這 一問題需要進一步的分類資料統計和更詳 細的分析。

但無論如何,房屋的平均獲得度顯著下降 是顯而易見的。衡量這一問題的便捷方法 就是估算多年以來的平均工資和相應的住 房平均購置成本,不包括信貸費用及其他 訴訟費用。得出的資料明確反映出普通居 民在購買房子時可能遇到的困難。在2004 年之前,約有9年的平均工資達到房屋的平 均成交水準。在2014年,則需要至少四十 年來獲得一個相同的房屋。

價格的發展顯示出房地產市場的持久性短 缺,而且還反抗各種為緩和市場而採取的 承諾和措施。最近幾年此供給不足的現象 出現了一定程度的加劇。如果我們對比人 口與住宅單位的增長,這一壓力就不言而 喻了。還需要注意的是人口增長中最具活 力的元素在於非本地勞工。自2004年以 來,非本地勞工人數已增長了超過六倍, 給住房市場增加了明顯壓力。一方面是由 於其較高的周轉流動性,另一方面則是因 為其家庭規模通常小於本地居民的平均 值。

簡短的附加說明提及投機性和價格上漲這 兩大被認為是可疑原因的問題。我指的是 境外買家的作用和空置住宅單位的比重。 現有資料表明,這兩種情況對價格發展的 影響並不十分顯著。

現有可用的資料只能區分2009年以後的買 家和賣家的居留資格。一方面,非本地居民購買住房的數量相對較低。他們在2009 年至2012年間購得的房屋數量介於總數的 10至13%。這一數值並不是很高,且顯然 佔少數。而部分的購買行為與博彩和食宿 部門的擴張所帶來的外勞輸入增長明顯相 關。同一指標在2013年至2014年間下降至 不到2%。而用於投機目的的購買行為,如 果之前產生過顯著影響,那現在只能是說 微不足道。

銷售方面的資料比較高且持續的——但即使 如此,他們也絕對是少數。同一時期非本 地居民的銷售金額一直在交易總額的12% 至17%之間波動。也就是說,非本地居民 沒有在購買而是在持續的售出——主要售給 本地居民。所以非本地居民的「賣方」市 場頂多是帶來價格下跌的影響。然而,儘 管出現非本地居民的購買「崩盤」和明顯 的「放棄」行為,但是價格由上可見卻絲 毫沒有停止上漲。如果我們進一步關注金 融管理局公佈的貸款發放資料,可以發現 他們也指向同一個方向,價格上升的外部 因素非常弱。

類似的結果還能在空置房屋的情況中遇 到。假設所有空置房屋的原因都是投機, 那麼這個假設從開始就站不住腳。當然, 存在許多絕對合法且合理的不出售或出租 房子的其它原因。然而,資料顯示出這一 數值在過去幾年持續下降。這些資料不僅 沒有不正常的虛高,且過去幾年更是一直 在下降之中。在這種情況下,我們得出價 格仍上漲的原因在於房屋供應數量上的不 足。

José. I. duarte

2015年11月6日

本文以英文提供: Português

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