Deitar abaixo e dar de novo

por Arsenio Reis

Com um novo nome – renovação urbana – e um grupo de consultores mais restrito, o Governo retoma o plano de mais de uma década de reconstruir nos bairros antigos. A grande novidade é a ideia de criar uma empresa pública para gerir o processo. O velho, e difícil, propósito é o de assegurar que a lei permite demolir sem unanimidade.

Do ponto de observação mais popular da cidade, a Fortaleza do Monte, o grande miolo da península de Macau oferece a imagem de uma cidade cinzenta, envelhecida e precária. Há mais de uma década, em 2003, o Governo então liderado por Edmund Ho propunha-se incluir na sua agenda a reconstrução dos bairros antigos, áreas urbanas de baixa densidade e marcadas por um edificado de várias décadas – os números hoje citados pelos deputados de Macau dão conta de seis mil prédios com mais de 30 anos na região.

Dois anos depois, a Administração chamava a si um grupo de meia centena de consultores para afinar um programa. Criava-se o Conselho Consultivo para o Reordenamento dos Bairros Antigos e,  em 2006, avançavam os trabalhos para uma proposta legislativa que enquadrasse os futuros trabalhos.  Só cinco anos depois um texto final chegava à Assembleia Legislativa para chegar a ser aprovado na generalidade em Março de 2011 – e  era retirado após pouco mais de dois anos. A proposta precisava afinal de ser revista e atualizada, para se articular com novos diplomas entretanto surgidos – no planeamento urbano, salvaguarda de património e concessão de terrenos.

Em 2017, ainda não há um novo enquadramento legal para intervir no tecido urbano mais antigo, mas a criação de nova regulamentação é vista como essencial para se chegar a uma condição: desbloquear negociações entre proprietários em processos de reconstrução. Um novo Conselho para a Renovação Urbana (CRU) reúne desta vez 21 pessoas, lideradas pelo secretário para os Transportes e Obras Públicas Raimundo do Rosário, com o objetivo de encontrar uma fórmula de acordo que possa ser aceite pelos vários sectores sociais e, também, ser consistente com as normas existentes e que implicam decisões consensuais: reconstruir um prédio, quando não está em causa a segurança pública, implica o acordo de todos os proprietários sem exceção. 

O conselho propõe também uma novidade: juntar dinheiros públicos e regras de gestão privada para gerir os projetos de renovação. A criação de uma sociedade de capital público poderá assegurar “um funcionamento eficiente, flexível e transparente” desses projetos, defende o CRU em esclarecimento ao PLATAFORMA após a ideia ter sido lançada publicamente no passado dia 26, por sugestão de um grupo de trabalho especializado do organismo. 

Para que serve uma empresa?

Para Paul Tse, presidente da Associação de Construtores Civis e Empresas de Fomento Predial de Macau, a proposta promete “o melhor de dois mundos”. “O Governo pode continuar a exercer controlo da política e operações através da estrutura acionista, mas ao mesmo tempo permite que a empresa funcione como entidade comercial com todas as vantagens de flexibilidade e capacidade de resposta típicas das organizações privadas”, diz. “A reação pronta é uma marca das empresas privadas e não necessariamente da burocracias dos Governos”, acrescenta o promotor do sector privado.

Iu Vai Pan, especialista em engenharia de estruturas  e antigo reitor da Universidade de Macau, recorda experiências anteriores com sociedade de capitais públicos como a do Comité Organizador dos Jogos da Ásia Oriental de 2005. “Foi bem sucedido na organização dos jogos”, reflete, ainda que a gestão orçamental da companhia tenha acabado por ser considerada “um caos” pelo Comissariado de Auditoria. “O sistema de finanças da Administração tem muita rigidez e inflexibilidade. É muito conservador de forma a proteger os interesses e bem-estar da cidade. Seria difícil envolver-se num projeto como este”, justifica.

Mas, numa altura em que os consultores do Governo estudam possíveis estatutos, modelo de administração e necessidades de capitalização inicial pelos cofres públicos, o engenheiro sugere que a existência desta entidade não tem de ser pedra de toque de todo o processo. “Está aqui uma questão de galinha ou ovo: ter primeiro a empresa ou os projetos. Talvez se pudesse pensar em ter projetos-piloto e criar uma empresa para os gerir”, admite.

Chui Sai Peng, presidente do Instituto de Planeamento Urbano de Macau, não vê na estrutura o factor determinante para haver sucesso no processo de renovação urbana. A proposta de criar uma empresa não deve ser tomada por dado adquirido. Há que ver os resultados de experiências semelhantes e procurar um modelo que se adeqúe localmente.  “Com um modelo em vista podemos, primeiro, decidir se devemos ter uma empresa. Em segundo lugar, qual será o seu mandato e, em terceiro lugar, qual deve ser a sua composição de modo a cumprir o mandato definido”, afirma o engenheiro. Mais importante, sublinha, é saber primeiro o que se quer fazer no “braço-de-ferro entre interesses diferentes”: “Renovar as zonas antigas ou revitalizá-las para que haja um melhor ambiente? Com  maior ou menor densidade?”, expõe.

A diferença está em reconstruir com o mesmo número de pisos e funções, ou substituir por edifícios com mais fogos e zonas de comércio. A escolha vai determinar o envolvimento de privados e a rentabilidade dos projetos, mas também a capacidade de as populações originais permanecerem nos seus bairros. E, em última análise, a vontade de os proprietários aderirem.

“A ideia é boa, mas o problema está em saber como a gerir. Em que estará focada: na participação dos proprietários nos custos de construção ou em apoios públicos à reconstrução? Caso os proprietários não paguem, serão outros a pagar. O dinheiro é público”, diz Chon Chong, supervisor do Centro de Recursos de Administração de Edifícios da União Geral das Associações de Moradores de Macau (UGAMM).

Outra questão é a de saber em que medida o Governo se vai envolver nos projetos. Rui Leão, arquiteto, prefere uma abordagem recuada. “Achava importante que essa entidade fizesse só a gestão dos processos e não os projetos propriamente ditos, que fosse mais uma entidade que promovesse a encomenda pública de projeto. Para os ateliês locais é muito importante ter acesso à encomenda, e a experiência que temos em Macau é que a resposta que os ateliês, consultores privados, dão é muito mais qualificante”, diz.

Uma fórmula mágica

Mas onde se acumulam mais dúvidas é ainda sobre os instrumentos legais que permitirão, ou não, a intervenção – a definição de uma fórmula para acordo entre proprietários de diferentes fracções em casos de demolição e reconstrução. A atual exigência de acordo de todos é vista como uma limitação.

“Muita da degradação, da desocupação, do estado de abandalhamento que se vê em muitas ruas da cidade é devido a esse impedimento. Não justifica tudo, mas esse impedimento é extremamente prejudicial”, diz Rui Leão, com um gabinete de arquitetura e planeamento no coração da cidade antiga e um percurso onde se contam vários projetos de renovação no núcleo histórico da península.

O CRU está atualmente a trabalhar numa proposta para mudar a regra de unanimidade e “propôs, preliminarmente, […] que sejam definidas as diferentes percentagens de reconstrução de propriedades de acordo com a idade dos edifícios e o seu estado de conservação”, explica o organismo, defendendo que assim poderá ser possível “promover de forma flexível, conforme as situações, a reconstrução dos prédios”.

“O passo mais importante em termos da situação em que a cidade está, que precisa realmente que se faça uma certa reciclagem do parque imobiliário existente, é abordar esse tipo de condicionamento”, defende Rui Leão, para quem uma nova fórmula servirá como “filtro para que não se criem lobbies de resistência” de natureza especulativa.

Chong Chon, da UGAMM, tem conhecimento privilegiado sobre as razões que movem o desacordo de proprietários. Foi ele um dos mediadores de um processo de negociação de mais de três anos que culminou na reconstrução do edifício Meng Heng, na Ilha Verde, após ter sido declarado estruturalmente inseguro pelos Serviços de Obras Públicas em 2011. Um novo prédio com o mesmo nome está hoje prestes a ser ocupado. O mais difícil foi obter a assinatura de todos.

“Havia diferentes razões para as pessoas discordarem do processo de reconstrução. Primeiro, o construtor estava a avaliar as fracções em 700 mil patacas e não queriam aceitar. O preço era demasiado baixo. Houve conflitos com o construtor. Noutros casos, tinham sido realizadas obras ilegais na cobertura, com a construção de mais um piso, e os proprietários entendiam que deviam ter direito a duas fracções no fim do processo de reconstrução. Por fim, havia o dono da loja do rés-do-chão. Estava registada como habitação, e a diferença de preços entre habitação e comércio era grande”, recorda Chong. “Era tudo uma questão de dinheiro”, diz.

Uma questão que não é de somenos, para Chui Sai Peng, e que deve ser tratada com cautela e respeito. “Será uma discussão interminável”, antecipa. “Há que ter cuidado. O método mais experimentado não é necessariamente o método legal desejável. Há que ver se é possível respeitar integralmente os direitos das pessoas. É difícil dizer de tudo que está em causa o interesse público”, afirma depois de as discussões de anos anteriores terem deitado por terra sugestões de haver percentagens de acordo de 85 e 90 por cento, conforme a idade dos prédios, à semelhança do que sucede em Hong Kong.

Gabriel Tong, deputado e diretor interino da Faculdade de Direito da Universidade de Macau, destaca a necessidade de o Governo, ao acatar a proposta do CRU, trazer a análise os resultados da aplicação de normas desta natureza noutras jurisdições e justificar bem as razões para uma exceção a um regime geral que prevê unanimidade, ou a existência de regras diferentes para edifícios diferentes.

“A norma por si, e os requisitos, a gente pode escrever com correta técnica jurídica. O problema por trás é que a alteração de um regime geral carece de uma razão muito forte”, explica o jurista. Além disso, “a justificação para distinguir os casos tem de ser de tal maneira que não gere confusão na aplicação. As implicações são muito grandes”, acrescenta. No limite, “o problema pode ser mais radical: o de saber se viola ou não o direito de propriedade privada”.

Mas, “a lei tem de ajudar”, defende Iu Vai Pan. “Estamos a tentar propor nova regulamentação, que pode ter inconsistências com o Código Civil ou mesmo com a Lei Básica”, admite. “Se não houver dificuldades com os aspectos legais, devemos permitir uma certa flexibilidade. Não basta uma regra para definir todas as situações, e a idade e a dimensão do edifício podem ser tidas em conta. Por exemplo, num prédio de seis andares, um sexto já representa mais dos que 10 por cento dos direitos de propriedade”, exemplifica, sendo precisamente este tipo de prédios aquele que mais apresenta necessidades de renovação.

Entre o público e o privado

A flexibilização desta norma é um dos incentivos indicados pelo sector imobiliário como conducentes a um maior envolvimento de privados. Paul Tse explica que os promotores serão atraídos para grandes projetos e não para trabalhos de renovação que tenderão a depender da iniciativa pública. O empresário elenca um conjunto de condições favorável ao investimento privado: a autorização de maiores áreas brutas de construção; isenção fiscal na transmissão de imóveis para a Administração ou promotores nos processos de reconstrução; alargamento dos períodos de aproveitamento de terrenos nas concessões, atendendo a necessidade de realojar moradores; e, por fim, as novas percentagens para acordo entre proprietários. “Alguns países desenvolvidos têm limites de aprovação tão baixos quanto 70 ou 80 por cento”, nota.

A inclusão do sector nas discussões do CRU já foi vista com algumas críticas. Para Rui Leão, porém, o assento dos promotores neste conselho é essencial num processo em que a Administração terá de trabalhar com os privados. “O facto de lá estarem representantes do sector imobiliário é muito importante porque é uma espécie de teste. Todas as ideias que nascerem no seio da comissão, à partida, correspondem ao realismo daquele sector. Serão uma resposta realista para os problemas”, diz o arquiteto.

A perspetiva de mais trabalhos de renovação não é entendida como essencial para o sector numa altura em que o mercado dá sinais de novo aquecimento dos preços e há expectativas de mais encomendas públicas. “Não estamos mal. Temos habitação pública para construir, projetos de aterros e muitas infraestruturas novas. O momento é mais baixo do que há dois anos, mas é ainda saudável”, avalia Iu Vai Pan.

Chui Sai Peng destaca antes como a renovação urbana poderá servir como mais um instrumento para equilibrar o mercado, entre a iniciativa pública e privada. “Pode tornar-se uma força positiva quando o mercado está em baixo. Os edifícios vão continuar a degradar-se e uma empresa apenas virada para o negócio irá com a corrente, criando apenas procura quando esta já existe. Em certo sentido, uma empresa pública pode criar um equilíbrio quando ninguém está a investir”, diz.

Maria Caetano

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